Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

Сегодня поговорим на тему: "Оспаривание сделки купли-продажи квартиры". На странице представлена информация полностью раскрывающая тему. В случае возникновения вопросов вы их всегда можете задать дежурному специалисту.

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры после подписания договора

Оборот недвижимости возрастает, и все чаще возникают спорные или проблемные вопросы, требующие разъяснения. Рано или поздно каждый из нас может столкнуться с одним из таких случаев. Сегодня мы рассмотрим один из таких вопросов: «Можно ли отменить сделку купли-продажи квартиры, и как это сделать после подписания договора?».

Договор купли-продажи является основополагающим документом, фиксирующим факт закрепления обязанности продавца передать имущество покупателю за определенную плату и на условиях, оговоренных в соглашении. Поскольку договор – это соглашение лиц о соответствующих правах и обязанностях, то из этого следует, что несоблюдение одной из сторон данных условий может повлечь определенные последствия. Рассмотрим возможные варианты развития событий.

Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

Согласно действующему законодательству условия для расторжения договора купли-продажи квартиры после регистрации в Росреестре следующие: по соглашению сторон или по решению суда в рамках искового производства (ст.450 ГК РФ).

Если присутствует обоюдное согласие сторон, то договор расторгнуть можно абсолютно в любое время до регистрации в Росреестре.

[3]

После регистрации договора купли-продажи в Росреестре необходимо составить соглашение о расторжении, которое подлежит регистрации в том же месте, где регистрировался и первоначальный договор. Этот случай не требует дополнительной документации, так как потребуются те же документы, что и при заключении договора.

Однако соглашение о расторжении имеет свои нюансы, на которые нельзя не обратить внимания. В соглашении необходимо указать: порядок и срок возвращения средств, переданных покупателем продавцу; возможность возмещения убытков и другие значимые условия.

Расторжение по инициативе одной из сторон

Данное юридическое действие производится исключительно в одностороннем порядке, однако этому действию должна предшествовать возможность мирного урегулирования, чтобы дать другой стороне возможность добровольного расторжения договора.

Согласно ГК РФ, если вторая сторона дает отказ, то можно обратиться в суд с иском об аннулировании договора (п.п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Все условия, по которым договор может быть расторгнут в одностороннем порядке оговорены в ГК РФ, как со стороны покупателя, так и продавца.

По инициативе покупателя договор может быть расторгнут, например, по следующим основаниям: при неполной передаче стороной-продавцом предмета сделки (ст.433), при несоблюдении продающей стороной указанных сроков передачи предмета сделки (ст.464, п.4) и другие.

По инициативе продавца: покупатель отказывается страховать объект сделки, в то время как по договору это является его обязанностью (ст.443), неисполнение обязательств покупателем в установленный договором период (ст.468, п.4) и другие.

Срок исковой давности по договорам купли-продажи составляет три года со дня заключения данного договора.

Оспаривание сделки купли-продажи в суде

Признать недействительность сделки можно по основанию ее ничтожности или по основанию ее оспоримости.

Сделка ничтожна, если при ее заключении был существенно нарушен закон (например, одна из сторон – лицо до 14 лет / недееспособный гражданин). Ничтожные сделки противоречат закону и ничтожны по своей природе независимо от признания их таковыми судом.

Оспоримой признается сделка, в которой оспаривающему ее лицу нужно доказать, что при заключении договора был нарушен закон. Примером таких сделок могут служить сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств и др. Сделка действительна, пока сторона не докажет обратное.

Часто оспоримые или ничтожные сделки возникают при действиях мошенников на первичном и вторичном рынках. Если Вы пострадали от действий мошенников на рынке недвижимости, срочно позвоните нам. Мы дадим оперативные рекомендации по телефону.

По общему основанию сделка может быть признана недействительной, если она не соответствует требованиям закона или иным правовым актам (п. 1 ст. 168 ГК РФ). В суд необходимо подать иск, далее сделка признается оспоримой, и дальнейшая ее судьба зависит от суда. Условия, когда сделка может быть признана недействительной, оговорены в законе (ст. 177, ст. 178 ГК РФ и др.).

От недействительной сделки необходимо отличать, так называемую незаключенную сделку, которая имеет ряд своих признаков, которые разъяснил ВАС в своем информационном письме от 25.02.2014 № 165.Как указал суд, незаключенная сделка — это сделка, по всем существенным условиям которой стороны не пришли к согласию (например, при покупке квартиры стороны не определили объект покупки или не договорились о цене объекта).

Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем

Автор: Валерия Александровна Марачева, стажер юридической компании Абонент Консалт.

В течение какого срока можно оспорить сделку купли продажи квартиры

Как правильно действовать для отмены договора купли-продажи квартиры и признания его недействительным

  1. 1 год, если речь идет об оспоримых сделках. Начинается отсчет срока давности с момента, когда истец должен был узнать об обстоятельствах, на основании которых можно сделку признать недействительной.
  2. 3 года в случае совершения ничтожной сделки. Таковой признается сделка, которая была проведена только на бумаге. Например, родственники заключили между собой договор купли-продажи, а на самом деле никаких денег не передавали. Срок начинается с момента исполнения сделки.
  3. 10 лет. Таков он для ничтожных сделок, если исковое требование подает лицо, не являющееся одной из сторон сделки. Отсчитывается срок со дня, в который истцу надлежало получить сведения о наличии оснований, позволяющих считать сделку недействительной.
  1. Противоречие совершенной сделки какому-либо закону.
  2. Ничтожность сделки. Например, оформление продажи без передачи денег. Или заключение якобы договора дарения, тогда как на самом деле расстающаяся с собственностью сторона получает деньги.
  3. Появление сведений о том, что одна из сторон сделки ограничена в дееспособности либо является полностью недееспособной.
  4. Заключение сделки с несовершеннолетними. Лица до 18 лет могут владеть имуществом и продавать его. Но при этом один из родителей ребенка после его подписи во всех документах должен писать слово «Согласен» и ставить подпись. При отсутствии такой надписи сделка с участием несовершеннолетнего может быть признана недействительной;
  5. Заключение договора под влиянием угрозы, в заблуждении или на кабальных условиях. Например, будущий покупатель не знал всех подробностей о состоянии квартиры и обнаружил неприятные детали в виде, допустим, протекающей крыши, после совершения сделки.
  6. Установление случаев мошенничества и введение покупателя недвижимости в заблуждение относительно предмета сделки. Например, человек продает квартиру через агентство. И его сотрудник, вступив в сговор с продавцом, не все сообщает о квартире покупателю.
Читайте так же:  Юридические профессии список самых востребованных специальностей в рф и их особенности

Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры

Нельзя забывать и о том, что все третьи заинтересованные лица должны быть согласны на совершение купли-продажи. К числу таких лиц относятся супруги, несовершеннолетние дети. Нельзя продать квартиру, купленную супругами в годы брака, даже если они развелись, если второй бывший супруг не даст на то своего нотариально заверенного согласия. Также нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, ели предварительно не получено одобрение сделки органами опеки и попечительства.

Сделка купли-продажи считается завершенной после того как стороны подпишут договор, произведут взаиморасчет, а также проведут перерегистрацию объекта недвижимости (квартиры), а точнее, зарегистрируют переход права собственности от прежнего владельца к новому в ЕГРП (Едином государственном реестре прав). Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРП, взамен выдаваемого ранее Свидетельства о праве собственности.

В течении какого срока можно опротестовать договор купли продажи квартиры

  • В соответствие со статьей 196 Гражданского Кодекса РФ, срок исковой давности для подачи иска на возврат квартиры продавцу составляет три года,
  • В соответствие с пунктом 2 статьи 181 Гражданского Кодекса РФ, срок исковой давности для оспаривания сделки с недвижимостью и признания её недействительной составляет один год,
  • В соответствие с пунктом 1 статьи 181 Гражданского Кодекса РФ, срок исковой давности для признания сделки ничтожной составляет три года,
  • Максимальный срок исковой давности для решения вопросов с недвижимостью составляет 10 лет.

Отсчет начинается с момента совершения сделки либо с того времени, когда вы узнали или должны были узнать об обстоятельствах, служащих основанием для признания сделки недействительной. В какие сроки можно аннулировать сделку с недвижимостью Чем мы можем Вам помочь? 7 (343) 383 59 64 Как провести расторжение договора купли-продажи квартиры? Расторжение договора: общая характеристика Стоит заметить, что на практике отмена договора по взаимному соглашению сторон встречается довольно редко.
И продавцу квартиры, и ее покупателю также нужно усвоить, что они не могут требовать возращения чего-либо, что уже было исполнено по обязательству до момента отмены сделки, если он не предусмотрели в договоре другой порядок. К примеру, если продавцу был передан аванс, то он возврату не подлежит, даже если все правовые отношения по договору купли-продажи прекращаются.

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

  1. Нарушение условий договора (отказ освободить жилплощадь или оплатить в полном объеме ее цену):
  • факт оплаты подтверждается распиской о получении средств, выпиской со счета в банке или чеком. Если же средства не поступили или перечислены не в полном объеме, возможно либо отменить сделку, либо обязать доплатить остаток;
  • если продавец отказывается покинуть жилплощадь, следует проконсультироваться с юристом и подать иск в суд, чтобы на недвижимость наложили арест. Наши специалисты могут провести вам онлайн-консультацию и разработать оптимальный порядок действий.
  1. Проведение купли или продажи недееспособным лицом. Дееспособность лица подтверждается заключением судебно-медицинской экспертизы. Постановить, что клиент дееспособен, может и нотариус, но его заключение выдается на основе устного опроса и проверки документов, так как он не вправе требовать с медицинских организаций предоставить ему данные о клиенте.
  2. Принуждение одного из контрагентов. Прежде всего следует доказать факт давления. В этом помогут свидетельские показания и записи разговоров.
  3. Возникновение особых обстоятельств. Под особыми обстоятельствами может пониматься непригодность жилплощади для проживания. Чтобы доказать это необходимо провести экспертизу на соответствие санитарным нормам, нормам пожарной безопасности и т.д. При этом эксперт обязан подписать предупреждение о том, что его показания будут использованы в суде. Подобные дела чаще всего решаются в пользу истца.
  • 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
  • 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
  • 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.

Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи квартиры

Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ). Например, если покупатель не выплатил полностью сумму сделки, или, если оказалось, что реальные характеристики квартиры отличаются от заявленных. Впрочем, согласно букве закона при расторжении договора продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому, кстати, юристы советуют вставлять в договор купли продажи условие о возврате денег при расторжении сделки.

От 5% до 15% заключённых сделок с недвижимостью спустя какое-то время оспариваются в суде, и часть из них признаются недействительными. Портал METRTV.ru насчитал 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной. Противопоставить этим факторам покупатель может трёхступенчатую систему защиты от аннулирования сделки.

Можно ли оспорить продажу квартиры

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Для начала вам нужно выяснить, по какой сделке получена матерью квартира. Вам вряд ли скажут, но пробовать можете в том же папсортном столе — взять копию финансово-лицевого счета. там должно быть указано основание. Или там же в бухгалтерии укажите, как же так, я точно там был сосбвтенником, будучи несовершеннолетним. Возможно вам и скажут.

[2]

О признании недействительным договора купли-продажи квартиры: условия и порядок

Во втором случае отсчет ведется с момента заключения самой сделки для ее сторон. Для иных лиц он также считается со времени, когда лицу стало об этом известно. Важно запомнить, что истечение указанных сроков не является препятствием для подачи иска в суд.

Читайте так же:  Антимонопольное законодательство в россии и за рубежом что это

Решая вопрос о том, можно ли оспорить конкретную сделку, следует обратиться к положениям главы 9 ГК РФ. В параграфе втором этой главы приводится полный перечень всех оснований для недействительности сделок. Он является закрытым, и добавить к нему что-либо по своему желанию нельзя.

В какой срок можно оспорить дарственную

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В течении какого срока можно оспорить дарственную на квартиру? Всё зависит от оснований, по которым будет производиться оспаривание договора дарения. При признании сделки ничтожной (статья 168 Гражданского кодекса РФ то есть не соответствующей требованиям закона, срок исковой давности составляет три). Какой срок можно оспорить дарственную,спустя 20 года можно? За какой период родственники могут оспорить дарственную квартиру со дня осведомления.

Можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры

Если затронуты чьи-то интересы, то подобная сделка может быть признана ничтожной, или оспорить сделку купли-продажи квартиры можно в рамках судебной инстанции. В результате все вернется на свои места: продающей стороне будет возвращено помещение, покупающей – деньги. Замысловатый юридический язык называет такой возврат двусторонней реституцией, и на первый взгляд здесь проигравших нет – каждый вновь остался «при своих». Однако покупающая сторона может так не считать – ведь она как минимум потеряла значительное время и силы, а нередко еще и несет внушительные финансовые потери. Откуда эти потери могут появиться?

В любой из подобных ситуаций на квартиру накладывается арест, причем – на неопределенный срок. А раз так, то и регистрация автоматически приостанавливается – тоже на неопределенный срок. И если случится так, что собственник окажется неспособным удовлетворить исковые требования банковской структуры, соседей или бывших родственников – сделка расторгается.

Как оспорить договор дарения квартиры — законные основания, срок, порядок оспаривания

  • Попечителями недееспособных или малолетних лиц;
  • Одариваемыми, в роли которых выступают работники, оказывающие социальные услуги, если дарителем выступает лицо, находящееся у них на попечении или лечении;
  • Госслужащими. Эта категория граждан не может быть одариваемым по роду своей деятельности. Исключение составляет дарение на официальных мероприятиях;
  • Коммерческими организациями, в случае если они выступают одновременно двумя сторонами договора.

ГК не указывает сроков для оспаривания договора дарения, поэтому в данном случае используются общие положения о сделках — согласно статье 181 Гражданского кодекса дарственную можно отменить не позднее 3-х лет с момента совершения сделки и не более 1-го года с момента подачи искового заявления для ее отмены.

Реально ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и как это сделать? Полезные рекомендации

Приобретение или продажа квартиры не всегда заканчивается хорошо для участников сделки. Может выясниться, что на квартиру претендует какой-то человек, ранее зарегистрированный в ней, обнаружиться большой долг по коммунальным платежам.

Покупатель может так и не расплатиться за приобретенную недвижимость. Можно ли оспорить сделку и вернуть проданное жилье? Как это сделать? Ответы далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли оспорить договор и вернуть купленное жилье продавцу?

Под расторжением договора понимается полное прекращение его действия и каких-то отношений между его сторонами. Прекратить действие договора можно только по согласию другой стороны или путем судебного разбирательства. Договор расторгается в той же форме, в какой он был создан, т.е. письменно.

Сделка купли-продажи квартиры считается завершенной, когда обе стороны осуществили свои обязательства, т.е. квартира зарегистрирована в ЕГРН, и покупатель получил оттуда выписку. Требуемая сумма выплачена продавцу.

Основания для аннулирования

Условия, на основании которых можно расторгать договор купли-продажи квартиры, указаны в статье 450 ГК РФ. Чаще всего стороны расторгают договор при появлении каких-то непредвиденных обстоятельств, которые были неизвестны при заключении сделки. Последствия признания сделки недействительной рассматриваются в 167 статье ГК РФ. В главе 29 ГК РФ подробно рассматривается возможность расторжения договора и последствия этого действия.

Сделку можно признать недействительной в следующих случаях:

Какие должны соблюдаться условия?

Проще всего аннулировать сделку, если она была совершена еще до государственной регистрации права на собственность. В этом случае стороны должны подать соглашение о расторжении договора в ЕГРН.

Расторгнуть договор можно, если он еще действует. Если стороны выполнили свои обязанности, договор считается исполненным.

Если регистрация уже совершена, а стороны хотят разорвать сделку добровольно, можно произвести акт обратной продажи. Продавец выступит покупателем, а покупатель продавцом.

Иск подается в том случае, если другая сторона отказывается решать дело миром. Другой стороне на ответ дается 30 дней. Если получен отказ или ответ не последовал вовсе, можно подавать документы в суд.

Для такого рода дел существуют свои сроки исковой давности:

  1. Один год для оспоримых сделок. Дата начинается с того момента, когда истец получил сведения об обстоятельствах, позволяющих оспорить сделку. Под оспоримой сделкой понимается такая сделка, которая требует доказательства своей ничтожности в суде на основании серьезных подтверждающих фактов.
  2. Три года для того, чтобы признать сделку ничтожной. При отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер. Время исчисляется с момента подписания договора. Такая сделка недействительна изначально. Нужно лишь установить этот факт.
  3. Десять лет для оспаривания сделок третьими лицами, которые не принимали участие в сделке купли-продажи. Например, если на данной площади были зарегистрированы несовершеннолетние. Либо квартира была продана без необходимого согласия супруга. Отсчитывается этот срок с того дня, когда истец должен был получить сведения об основаниях, что сделка будет считаться недействительной.
Читайте так же:  Этапы квалификации преступлений полезная информация для ознакомления

Как признать соглашение недействительным?

Разберемся, какие шаги нужно предпринять, чтобы признать сделку недействительной и аннулировать её.

Куда обращаться?

Заявление подается в городской или районный суд по месту нахождения квартиры. При особых обстоятельствах его можно подать в суд по месту жительства продавца или покупателя. При мошенничестве заявление подается также и в правоохранительные органы.

Необходимая документация

Базовый комплект:

  • Доказательство попыток досудебного урегулирования.
  • Договор купли-продажи, оформленный копией.
  • Документ, что госпошлина была оплачена.
  • Исковое заявление.

Покупателю нужно будет собрать следующее:

  • Справку, что деньги были переданы продавцу.
  • Подтверждение права собственности.
  • Если сделка была совершена противозаконно, необходимы документы, доказывающие это. Среди них могут быть:
    1. решение о недееспособности лица,участвовавшего в сделке;
    2. документ о наличии обременений;
    3. видео или другие подтверждения угроз.
  • Если квартира продавалась несовершеннолетним необходимо показать договор, в котором нет подписи согласия родителей. А также паспорт ребенка.

Продавцу также потребуется собрать целый пакет документов:

    Доказательство того, что сумма не была оплачена покупателем:
  1. выписка из банковского счета, доказывающая, что средства не переводились;
  2. отсутствие расписок, что средства были получены.
  • Иные доказательства противозаконности сделки.
  • Сбор доказательств

    • В том случае, если сделка противоречит закону, нужно лишь сослаться на пункт этого закона.
    • Недееспособность доказывается соответствующим решением суда.
    • При совершении сделки несовершеннолетним нужен его паспорт и отметка в договоре об отсутствии согласия родителей.
    • Угрозы или обман могут быть доказаны при помощи записи на диктофоне.

    Составление иска

    В иске указывается:

    1. Сведения о сторонах: ФИО, адреса места жительства, паспортные данные.
    2. Подробные сведения об объекте сделки, начиная с адреса.
    3. Выписка из ЕГРН на текущий момент.
    4. Основания, почему сделку следует аннулировать. В этом пункте нужно сослаться на соответствующую статью Гражданского Кодекса.
    5. Требования, которые выдвигает истец.
    6. Данные тех лиц, которые являются свидетелями.
    • Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости от покупателя
    • Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости от покупателя
    • Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости от продавца

    Продавцу при составлении иска следует помнить, что требовать нужно не только расторжения договора, но и возврата имущества. Возврат имущества не подразумевается по умолчанию. Чтобы не пришлось впоследствии составлять еще один иск, необходимо включить этот пункт сразу.

    Сроки рассмотрения дела и вынесения решения

    Сроки могут варьироваться от нескольких недель до нескольких месяцев. Все это зависит от сложности дела. Насколько быстро пройдет суд и достаточно ли будет одного заседания, зависит от конкретной ситуации. Суд может принять 3 решения:

    [1]

    1. Расторгнуть сделку. Решение суда потом приносится в ЕГРН, чтобы документально подтвердить недействительность сделки.
    2. Признать сделку действительной и обязать стороны выполнить требования договора. Например, обязать покупателя выплатить требуемую сумму плюс неустойку.
    3. Отклонить требования истца.

    Пошлина и другие расходы

    Иск рассматривается как имущественный, т.к. говорит о праве на имущество. Соответственно сумма госпошлины будет рассчитываться от цены иска. Это процент от цены иска либо фиксированная сумма плюс процент.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Для суммы более 1 000 000 рублей госпошлина оценивается как 13200 + 0,5% от суммы иска.

    Что делать, если всё пошло не по плану?

    Если суд выносит решение не в вашу пользу, можно обратиться в вышестоящее учреждение с апелляцией. Срок подачи апелляции – 10 дней со дня получения решения суда. Апелляция подается в тот суд, где рассматривалось дело. Оттуда ее потом отправляют в вышестоящий суд.

    Апелляция дает возможность приобщить к делу новые доказательства, если они были найдены. Однако следует доказать, что эти сведения нельзя было предъявить при рассмотрении дела в суде 1-й инстанции.

    Вероятные трудности

    Сложности находятся в самом процессе доказательства обстоятельств сделки. Например, если одну из сторон напоили и сделка была совершена в невменяемом состоянии. Либо если одной из сторон угрожали.

    Сложности встречаются и при доказательстве сделки, совершенной под влиянием обмана. Такие судебные процессы могут быть запутанными и длиться долго. Такой обман сложно доказать, т.к. нужно определить является ли он намеренным со стороны другой стороны либо неправильное понимание относится к внутренним убеждениям истца.

    Процесс продажи и покупки недвижимости довольно сложный. Чтобы не было необходимости обращаться в суд, лучше заранее проверить все нюансы, связанные с квартирой. Также необходимо вносить в договор купли-продажи квартиры условия и порядок его расторжения в случае проблемных ситуаций.

    Полезное видео

    Смотрите видео о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Сроки оспаривания сделки с недвижимостью

    Хоть раз в жизни, но каждый человек совершает операции с недвижимым имуществом. Это может быть покупка, продажа, сдача в аренду, дарение и другие действия по передаче прав на недвижимость. И иногда у одной из сторон появляются основания для недовольства проведенной сделкой по различным причинам. На законодательном уровне установлен период времени для отстаивания своих прав.

    Общие понятия о сроках оспаривания

    Гражданско-правовой договор совершается для возникновения права собственности или правомочия пользования объектом имущества. Условия, отличающие действительное соглашение от недействительного, следующие:

    • Содержание документа не противоречит нормам законодательства о совершении действий с недвижимостью;
    • Стороны обладают необходимой право и дееспособностью, то есть способностью нести ответственность за свои деяния, а также осознавать свои обязанности;
    • Воля и волеизъявление участников об операции с недвижимости совпадают;
    • Соблюдена форма заключения договора.

    Нарушение хотя бы одного из перечисленных условий свидетельствует о недействительности договора. Признание соглашения недействительным означает то, что заключенный между сторонами договор не влечет за собой юридических последствий с самого момента подписания. Сторона, выявившая факт недействительности правового действия, выбирает один из вариантов:

    1. Оспаривание заключенного договора по объектам недвижимости;
    2. Доказывание факта ничтожности.
    Читайте так же:  Оформить загранпаспорт

    Исчисление периода времени, за который можно оспорить совершенные действия, начинается с того момента, как одна из сторон обнаружила факт недействительности. Оспаривание сделок с недвижимостью происходит путем направления искового заявления соответствующему судебному органу.

    Основания для оспаривания

    Любой спор должен быть подкреплен соответствующим основанием.

    Причинами для оспаривания сделки с недвижимостью могут стать:

    1. Нарушение правовых норм заключенным договором о передаче прав на недвижимое имущество;
    2. Выявление информации о недееспособности или ограниченной дееспособности одной из сторон;
    3. Случаи, когда одна из сторон представлена несовершеннолетним и процедура проведена без согласия законных представителей ребёнка;
    4. Соглашение о недвижимом имуществе совершено человеком из-за угроз других лиц, под давлением;
    5. Из-за недостоверной информации одна из сторон договора введена в заблуждение, это может быть квалифицировано как мошеннические действия.

    Сроки исковой давности

    Срок оспаривания сделки с недвижимостью может иметь длительность 1 год либо 3 года в зависимости от сложившейся ситуации. Определение длительности срока для обжалования происходит на основании норм Гражданского кодекса РФ, где указаны положения об оспоримых и ничтожных соглашениях.

    Понятие исковой давности устанавливает временной период для осуществления защиты нарушенных прав истца. Законодательно исковая давность закреплена в ст. 195 Гражданского кодекса РФ. Сроки давности для предъявления иска важны не только для сторон, но и для других лиц и государственных организаций, чьё присутствие может потребоваться в судебном заседании при рассмотрении дела о недействительности операций с недвижимостью.

    Оспоримые сделки

    Оспоримой сделкой признается такое соглашение, недействительность которого признается в судебном порядке. Для оспаривания должны быть правовые основания, в общем виде установленные параграфом 2 главы 9 ГК РФ. Порядок подачи искового заявления в суд подразумевает обоснованность заявления истца о нарушении его законных прав и интересов условиями совершенного соглашения по поводу передачи прав на недвижимость.

    Длительность срока для предъявления искового заявления равна 1 году с того момента, как на истца было прекращено влияние угрожающих действий, из-за которых операция по передаче прав на недвижимость была проведена. В ином случае срок давности для оспаривания исчисляется с момента, когда истцу открылись иные обстоятельства, влекущие недействительность правовых действий. В случае оспоримого соглашения у гражданина есть выбор способа защиты своих прав:

    • Обращение в судебную инстанцию;
    • Медиация, то есть поиск компромисса при помощи третьего лица, не являющегося заинтересованным в исходе спора;
    • Самостоятельная защита истцом своих нарушенных прав и законных интересов.

    В итоге судебного рассмотрения оспоримого договора будет вынесено решение о действительности либо недействительности на основании всех представленных сторонами доказательств.

    Ничтожные сделки

    К ничтожным относятся те соглашения, которые с момента заключения не соответствовали нормам российского законодательства. В таком договоре нет сомнений в недействительности. Единственной причиной для ничтожности – это наличие факта нарушения требований закона.

    Такой договор считается недействительным в силу своего характера, а не по решению суда. Однако само признание недействительности происходит на основании судебного рассмотрения дела.

    Для признания ничтожной сделки недействительной ч.1 ст. 181 ГК РФ установлен срок длительностью в 3 года. В этой же статье установлен порядок исчисления срока: со дня исполнения соглашения по поводу объекта недвижимого имущества либо с момента предъявления иска третьим лицом, которому стало известно о начале исполнения условий. Для ничтожных сделок установлен максимальный предел срока исковой давности. Верхняя граница периода оспаривания не превышает 10 лет с момента исполнения условий сторонами.

    Среди ничтожных сделок есть несколько подвидов, такие как:

    • Мнимые – это такие соглашения, которые совершены без намерения создать новые юридические последствия для сторон договора;
    • Притворные – те, которые покрывают за собой другое соглашение по поводу недвижимого имущества;
    • Действия по передаче прав на имущество с малолетними и ограниченно дееспособными гражданами;
    • Нарушающие права и интересы третьих лиц;
    • Те гражданско-правовые договоры, которые нарушают правопорядок и нравственность.

    Оспаривание правовых действий с недвижимостью потребует от истца внимательности и юридической грамотности при составлении заявления в суд и описании причин для признания его недействительности.

    Дополнительно о сроках оспаривания сделок с недвижимым имуществом можно узнать, посмотрев видео:

    В каком случае можно оспорить договор купли-продажи квартиры и признать его недействительным?

    Иногда сделки с недвижимостью совершаются с ошибками. Некоторые из них не имеют юридического значения – например, если вы забыли указать адрес проживания продавца. Ряд ошибок противоречит закону и может нарушить права третьих лиц. В таком случае соглашение можно оспорить через суд.

    Основания для признания сделки недействительной

    Недействительным сделкам посвящен параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ. Юридическая суть таких договоров в том, что они не признаются законом и не порождают юридических последствий, а значит их можно аннулировать.

    То есть, если вы купили квартиру по недействительному договору, права собственности у вас не возникает, поскольку сделка была совершена с нарушениями. В зависимости от тяжести нарушений закон различает оспоримые и ничтожные сделки.

    Оспоримые сделки недействительны в силу того, что их такими признал суд. Это значит, что если соглашение формально оспоримо, но никто не подал в суд о ее отмене, то оно продолжает существовать и порождать юридические последствия.

    Срок для оспаривания – один год. Если спустя год заинтересованные лица так и не обратились в суд за отменой, договор уже нельзя оспорить.

    Закон называет следующие основания оспоримости, применительно к договорам купли-продажи:

    • не получено согласие супруга;
    • не получено согласие родителей на совершение сделки ребенком (от 14 до 18 лет);
    • не получено согласие попечителя ограниченно дееспособного человека;
    • не получено разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки несовершеннолетним;
    • если человек не понимал последствий своих действий, когда заключал договор;
    • если сторона действовала под влиянием обмана или существенного заблуждения;
    • если человеку угрожали или применяли насилие, вследствие чего он был вынужден подписать договор;
    • если сделка совершена на невыгодных условиях в силу стечения тяжелых обстоятельств.
    Читайте так же:  Как и для чего оформляется договор материальной ответственности продавца

    Во всех указанных случаях заинтересованное лицо (супруг, орган опеки, попечитель, родители, потерпевший) подает иск в суд о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности.

    Ничтожные сделки являются недействительными сами по себе. Решения суда о том, что такое соглашение признается недействительным, не нужно. Ничтожную сделку можете не исполнять – никто не имеет право на принуждение вас к ее заключению.

    Однако, такие сделки все равно исполняются сторонами, после чего заинтересованным лицам приходится добиваться отмены последствий через суд. Основания ничтожности сделок следующие:

    • не соблюдена нотариальная форма, если она обязательна;
    • если сделка мнимая, то есть, не направлена на возникновение права собственности у покупателя;
    • если сделка притворная, то есть одна прикрывает другую (чаще всего это схема, когда дарение прикрывает продажу, чтобы не платить налог);
    • если договор подписан недееспособным человеком или малолетним ребенком (до 14 лет).

    Требование о применении последствий недействительности сделки можно подать в течение трех лет с момента начала исполнения такой сделки. Если договор был заключен 10 декабря 2015 года, а государственная регистрация прошла 17 декабря 2015 года, срок исковой давности истекает 17 декабря 2018 года.

    Иногда признаками мнимости или притворности обладают договоры между родственниками. Притворная сделка прикрывает настоящую. Например, когда дарение прикрывает покупку в целях ухода от налогообложения. Если налоговая выявит, что таким образом гражданин ушел от уплаты налогов, то договор будет отменен через суд.

    Мнимые сделки заключают лишь для вида. Например, если у должника накопилось много денежных обязательств, и в связи с ними появилась угроза потери недвижимости, такие должники быстро «переписывают» квартиры на близких.

    Такие фиктивные соглашения между родственниками освобождают продавца от недвижимости, на которую претендуют кредиторы.

    Если это ваш случай, помните, что такие сделки через суд могут быть оспорены кредиторами должника.

    Чтобы избежать оспаривания договора в суде по любым основаниям:

    • проверяйте, чтобы ничьи права не были нарушены;
    • подробно изучите историю квартиры;
    • убедитесь, что продавец и покупатель полностью отвечают за свои действия, продают квартиру по своей воле, к этому не понуждают тяжелые обстоятельства.

    Чтобы обезопасить договор, удостоверьте его у нотариуса, даже если это не обязательно. Нотариус проверит законность соглашения.


    Как признать недействительным договор купли-продажи:

    Споры по оплате

    При исполнении договора купли-продажи могут возникнуть споры о передаче денег. Общее правило – обязательно оформляйте передачу денег платежными документами:

    • расписка;
    • банковская выписка;
    • соглашение об аренде ячейки;
    • соглашение об использовании депозита нотариуса;
    • распоряжение при аккредитиве и соглашение по счету эскроу.

    Именно эти документы позволят в будущем подтвердить, что вы действительно передавали деньги за квартиру.

    Как правильно составить передаточный акт при купле-продажи квартиры можно прочитать вот здесь.

    Во всех документах должно быть указано, что сумма передается именно в счет уплаты квартиры. Не должно возникать сомнений в том, что расчет был произведен за жилье, а не в оплату какого-то другого договора.

    Некоторые продавцы предлагают отразить в договоре заниженную стоимость квартиры, чтобы впоследствии не платить налог с продажи. Настаивайте на том, чтобы указать реальную сумму. Если сделка по каким-то основаниям будет отменена, при занижении суммы вы рискуете отсудить только указанную в договоре часть.

    Не соглашайтесь на заключение дополнительных соглашений и «дополнительных договоров», в которых будет прописана настоящая цена. В ходе судебного процесса будет иметь значение только основной договор. Помните, что если стороны договорились об изменении цены и заключили дополнительное соглашение, такой документ тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре.

    Как составить договор купли-продажи самостоятельно — в этой статье.

    Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    8 (499) 350-97-63 — Москва

    8 (812) 309-74-28 — СПб

    Как признать расписку договором купли-продажи?

    Помните, расписка – это документ, подтверждающий получение определенным лицом денег от другого лица в счет какого-то обязательства.

    Формально расписка не содержит реквизитов, обязательных для договора купли-продажи, и не подменяет его.

    Однако если случилось так, что кроме расписки на руках ничего нет, деньги переданы, а продавец «разводит руками», придется доказывать реальное существование договоренности. Чтобы суд признал расписку договором купли-продажи, нужно, чтобы она содержала:

    В суд подается исковое заявление о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимость. В ходе судебного разбирательства будет установлено, имели ли стороны намерение заключить договор, и по какой причине он не был оформлен надлежащим образом.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    С решением суда о признании договора заключенным можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

    1. Не принимайте участия в «серых» схемах переоформления квартиры.
    2. Обязательно оформляйте платежные документы при передаче денег, чтобы избежать споров об оплате.
    3. Прописывайте в договоре реальную цену квартиры.
    4. О купле-продаже составляйте полноценный договор. Не заменяйте его распиской или иными документами – это противоречит закону.

    Источники


    1. Милантьев, В.П. История и методология физики / В.П. Милантьев. — М.: Российский университет дружбы народов (РУДН), 2016. — 578 c.

    2. Прокуронова, С. С. Теория государства и права. Конспект лекций / С.С. Прокуронова. — М.: Издательство Михайлова В. А., 2000. — 949 c.

    3. Мурадьян, Э. М. Ходатайства, заявления и жалобы (обращения в суд) / Э.М. Мурадьян. — М.: Юридический центр Пресс, 2015. — 446 c.
    4. Брэбан, Г. Французское административное право; М.: Прогресс, 2012. — 488 c.
    Оспаривание сделки купли-продажи квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here