Оспаривание договора купли-продажи недвижимости судебная практика

Сегодня поговорим на тему: "Оспаривание договора купли-продажи недвижимости судебная практика". На странице представлена информация полностью раскрывающая тему. В случае возникновения вопросов вы их всегда можете задать дежурному специалисту.

Информационные письма Президиума ВАС РФ

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости

1. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

2. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

3. Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

4. В случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.

5. Сделки купли-продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

6. Для отчуждения недвижимого имущества, внесенного в уставный капитал акционерного общества, решение общего собрания об уменьшении уставного капитала требуется в случаях, установленных законодательством.

[2]

7. Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

8. Если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

9. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

10. Акционерное общество, приобретшее имущество у товарищества с ограниченной ответственностью, созданного в порядке приватизации, не вправе требовать от комитета по управлению имуществом продажи ему нежилого помещения, в котором находятся это имущество, на условиях, предусмотренных пунктом 4.9 Основных положений программы приватизации.

11. Арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на основании аукциона, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность.

12. Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам.

[1]

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью и акционерному обществу о признании недействительным договора купли-продажи здания кафе, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки. Об отчуждении здания комитет узнал только в 1996 году, когда акционерное общество (покупатель) обратилось к нему за получением документа, подтверждающего право собственности на это здание.
При рассмотрении данного дела установлено, что между комитетом по управлению имуществом и товариществом, являющимся правопреемником арендного предприятия, был переоформлен ранее заключенный договор аренды с правом выкупа. Товарищество оплатило переданное в аренду имущество при его выкупе частично. Не выкупив здание кафе, товарищество продало его акционерному обществу.
Поскольку товарищество не приобрело право собственности на здание кафе, оно не вправе было распоряжаться имуществом, относящимся к муниципальной собственности, и отчуждать его другому юридическому лицу.
Следовательно, арбитражный суд обоснованно удовлетворил исковые требования комитета по управлению имуществом.
Апелляционная и кассационная инстанции решение суда первой инстанции оставили без изменения.

13. В решении арбитражного суда по спору о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи помещения должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договора, а в резолютивной части указаны предмет и существенные условия договора.

* Далее — Государственная программа приватизации, Программа.
* Далее — Основные положения программы приватизации.

Судебная практика оспаривания сделки купли-продажи недвижимости

Любая сделка по купле-продаже недвижимости обладает достаточно серьезными рисками, ведь в случае обмана со стороны недобросовестного контрагента второй участник сделки может понести серьезные убытки.

Организации и другие юридические лица достаточно часто становятся участниками сделок по купле-продаже недвижимости и выступают в качестве покупателей. Недвижимые объекты приобретаются в качестве офисных помещений, дополнительных мест для размещения работников и т.д. К имуществу юридического лица также могут относиться и отдельные заводы, фабрики, производственные комплексы.

Абсолютно любые права на недвижимость, а также сделки с ней, должны удостоверяться и регистрироваться в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Само право собственности, а также права владения, пользования и распоряжения также возникают только после того, как все необходимые процедуры были успешно пройдены, а документация получена на руки.

При наличии каких-либо нарушений при оформлении сделки ее можно признать недействительной. Действующее законодательство выделяет два основных вида таких сделок — ничтожные и оспоримые.

Сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной только по решению суда. Для этого должны иметься существенные основания, например, неосведомленность одного из участников сделки о ее истинном смысле и т.д. Также причиной станут и другие факты обмана со стороны контрагента.

Рассмотрим соответствующий пример. Открытое акционерное общество подало исковое заявление в арбитражный суд в адрес Общества с ограниченной ответственностью, с требованиями признать ранее заключенную сделку купли-продажи недействительной.

Основания для исковых требований заключались в следующем: заявитель считал, что стоимость недвижимости, являющейся предметом договора, была установлена генеральным директором Общества единолично, а это является нарушением действующего законодательства.

Суд первой инстанции вынес отказ, мотивируя его тем, что рыночная стоимость имущества, которое было продано по договору купли-продажи, составляет не более 25% балансовой стоимости активов общества.

Исходя из этого, для назначения стоимости имущества не требовалось участие совета директоров, а руководитель организации имел полное право на принятие самостоятельного решения о размере стоимости объекта недвижимого имущества.

Апелляционная инстанция, в свою очередь, ранее вынесенное решение отменила, мотивировав это тем, что, в соответствии с требованиями законодательства, цена абсолютно любой сделки купли-продажи, независимо от ее суммы, должна определяться общим решением совета директоров. Исключения составляют те случаи, когда стоимость устанавливается судом либо иным органом, имеющим официальные полномочия на данные действия.

Генеральный директор не может одиночно установить стоимость недвижимого имущества, следовательно, ранее заключенную сделку купли-продажи необходимо признать недействительной.

Читайте так же:  Риск банкротства

Но суд кассационной инстанции вынес отмену постановления суда апелляционной инстанции. Следовательно, первоначально принятое решение об отклонении исковых требований заявителя осталось без изменений.

Суд кассационной инстанции пояснил, что вышеуказанная позиция была ошибочной. Арбитражному суду, при рассмотрении таких дел, следует руководствоваться ст.77 «Закона об акционерных обществах», которая, в свою очередь, сочетается с другими нормами закона по определениям рыночной стоимости имущества.

Как оспорить сделку купли-продажи

Оспаривание договора купли-продажи в юридической практике встречается нередко. Если данный документ был оформлен не надлежащим образом, имело место нарушение законодательства, то есть основания для его оспаривания. Возможно, что одна из сторон не исполнила обязательства полностью, либо были выявлены новые обстоятельства – это также основания для обращения в суд. Заключая договор, надо быть предусмотрительным и заранее выяснить, как оспорить сделку купли-продажи, если выяснится, что имели место нарушения или открылись ранее неизвестные факты.

Договор купли-продажи является юридическим актом, который оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ. На основании этого законодательного акта любым гражданином РФ договор купли-продажи может быть оспорен, если при оформлении сделки просматриваются нарушения закона и не пропущен срок давности.

Что может стать причиной расторжения договора купли-продажи

Гражданский кодекс РФ четко указывает причины, по которым можно признать недействительной сделку купли-продажи. Предпосылками указанных правовых действий может стать:

  • волеизъявление любой стороны (вопрос может решаться судом либо без участия судебной инстанции);
  • по взаимному волеизъявлению сторон в добровольном порядке;
  • в случае нарушения прав и гарантий одной из сторон (потерпевшая сторона обязана указать, какие потери она понесла в связи с незаконностью деяния другой стороны;
  • инициация расторжения договора государственными органами в случае выявления нарушений законодательства;
  • в случаях, когда сделка подвергается сомнению в соответствии с ГК РФ.

Подписи сторон на договоре купли-продажи означают, что продавец и покупатель высказали намерение совершить данный юридический акт. Если у одной из сторон возникли основания сомневаться в «чистоте» сделки, то надо обратиться к нормам гражданского законодательства. Суд будет принимать во внимание только юридические аспекты совершаемой процедуры. Сделка подлежит оспариванию, если:

  • Она находится в противоречии с нормами законодательства. Разъяснения по этому вопросу даны в ст. 168 ГК РФ.
  • По сделке не были произведены расчеты, фактически она была фиктивной (ст.166 ГК РФ).
  • На документе стоят подписи лиц, у которых имеются ограничения в дееспособности либо эти лица недееспособны полностью.
  • Если сделка проводится от имени лиц с 14 до 18 лет. Данная возрастная категория может быть стороной сделки, но только в том случае, если договор будет одобрен одним из родителей. Согласие родителей подтверждается подписью.
  • Оспорить договор купли-продажи можно будет в случае, если одна из сторон подписывала документ под воздействием угрозы, шантажа, была осознанно введена в заблуждение. Подтвердить такие факты в судебном разбирательстве бывает сложно, но реально.
  • Имел место факт мошенничества. Это случай, когда продавец преднамеренно вводит в заблуждение покупателя и завышает цену.
  • Сделку совершают юридические лица (фирмы, компании), которые не имеют полномочий и прав осуществлять договора такого типа по определенным причинам.

Важно знать! По ст. 166 Гражданского кодекса РФ, все сделки купли-продажи делятся на категории:

  • Ничтожные. Такие сделки в судебном порядке не подлежат доказательству. Судом будут признаны только последствия для участников, вызванные незаконными действиями.
  • Оспоримые. Незаконный характер сделки должен подтверждаться доказательствами, которые рассматриваются судебными органами. Если будет доказан факт незаконности, то сделка будет признана полностью или частично недействительной. Только после этого последствия признают нелегитимными для ее участников.

Оспаривание сделки купли-продажи продавцом

Законом в одинаковой степени защищены права обоих сторон сделки. Т.е. продавец и покупатель изначально имеют равные права. У продавца имеется возможность оспорить договор купли-продажи тогда, когда покупатель не принял продаваемый объект или не совершил его оплату. Возможен вариант, когда покупатель не выполнил условия договора или не произвел действия, предусмотренные сделкой. Например, не сделал страховку на продаваемый объект.

Если покупатель в соответствии с договором должен забирать товар самостоятельно, но не выполнил данное условие, то у продавца возникает право признать недействительной сделку купли-продажи.

Гражданским кодексом делается оговорка, что участники сделки могут договориться о добровольном разрешении спорной ситуации.

Оспаривание сделки купли-продажи покупателем

Прекращение существования договора купли-продажи может быть инициировано покупателем. Законными основаниями для этого являются следующие факты:

  • продавец отказывается передавать проданный объект в установленный срок или не передает вообще;
  • продавцом был передан объект без предоставления документов или в неполной комплектации;
  • продавцом передается товар ненадлежащего качества, не в соответствующем ассортименте или при наличии каких-либо недостатков объекта сделки;
  • страховка должна быть оформлена продавцом, который не выполнил данное обязательство.

Способы оспаривания договора купли-продажи

С требованием об аннулировании сделки могут обращаться только ее участники – те лица, которые участвовали в заключении договора, т.е. непосредственно продавец и покупатель. Есть право оспаривания у третьих лиц, чьи интересы затрагиваются в договоре. Это правило распространяется на опекунов, родственников, бывших супругов и т.д.

Юридическая практика свидетельствует, что прекращение процедуры оспаривания по взаимному соглашению осуществляется не часто. Сторонам, чтобы признать недействительной сделку купли-продажи, приходится обращаться в суд.

Пострадавшая сторона в исковом заявлении указывает причину и предоставляет доказательную базу, дающую право на признание недействительности договора.

Процесс признания недействительности сделки купли-продажи – довольно сложный в юридическом плане, поэтому предпочтительнее, если интересы потерпевшей стороны будет представлять специалист, имеющий юридические знания и опыт ведения аналогичных дел. В иске должны быть прописаны ссылки на акты законодательства, подтвержденные документальными доказательствами.

Рекомендации по оформлению договора и алгоритм оспаривания сделки купли-продажи

Действующее законодательство четко обозначает обстоятельства, по которым сделку можно признать незаконной. Если возникли опасения или появились факты, указывающие на отступления от условий договора, то необходимо начать подготовку к процедуре оспаривания.

Собираются доказательства, которые могут подтвердить нарушение закона или невыполнение условий договора. Нужно точно выяснить обстоятельства заключения договора, условия его выполнения и соответствие документа законодательству. К примеру, компания, осуществляющая сделку, не имеет лицензии, либо договор подписывало лицо, имеющее ограничения дееспособности или несовершеннолетним без одобрения взрослого. Данные факты являются основанием для обращения в суд.

Вызывает трудности сбор доказательств по факту сознательного введения в заблуждение кого-либо из участников сделки. Если истец не имел причин быть в неадекватном восприятии действительности (не находился под действием лекарственных препаратов и т.п.), то доказать, что его ввели в заблуждение, окажется практически невозможным.

Читайте так же:  У кого самая большая зарплата

Важно! Во избежание подобных ситуаций следует изучить договор купли-продажи досконально. Не надо игнорировать записи мелким шрифтом. Не надо бояться, что кто-то назовет вашу дотошность занудством. Не спешите. Вникайте во все пункты договора. Если что-то непонятно, уточняйте или изменяйте условия, пока не поставлена подпись. Мошенники часто пользуются приемами психологического давления и сознательно пишут мелким шрифтом невыгодные дополнения и примечания к договору.

Если условия сделки будут признаны кабальными, то договор аннулируется судом.

Заключать договор о купле-продаже недвижимости или крупные сделки с движимым имуществом надо при свидетелях. В случае возникновения спорной ситуации они могут стать свидетелями в судебном разбирательстве.

Если предстоит сложная сделка, то действовать надо юридически грамотно, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. В этом случае предпочтительнее заручиться поддержкой профессиональных юристов и доверить им правовое сопровождение сделки.

В любом случае при появлении сомнений в правомерности договора, только адвокат может ответить на вопрос – есть ли в составе условий и оформления нарушения, и есть ли смысл обращаться в суд.

Сроки по оспариванию договора

Сделку купли-продажи считают завершенной после того, как будут поставлены подписи, выполнены взаиморасчеты и взаимообязательства. В случае с недвижимостью будут перерегистрированы права и оформлен переход права собственности от старого хозяина к новому.

Если регистрационные действия уже произведены, оспорить договор купли-продажи возможно только чрез обращение в судебные органы. Если возникла необходимость признания сделки недействительной, то оттягивать процедуру не надо. По таким делам существуют временные ограничения – срок давности. Время на оспаривание находится в зависимости от следующих факторов:

1 год: предоставляется для оспоримых сделок (имеется нарушение какого-либо из пунктов ГК РФ, которые регулируют оформление договоров купли-продажи). Отсчет начинается от даты, когда пострадавшей стороне стали известны факты, на основании которых сделку можно признать недействительной. Дата должна подтверждаться документально.

3 года: предоставляется для ничтожных сделок. В случае, когда сделка не зарегистрирована надлежащим образом, не осуществлены взаиморасчеты, то есть совершена фиктивная купля-продажа (только по документу), ее признают ничтожной. Отсчитывают срок давности с даты, поставленной в договора.

10 лет: срок, предоставляемый по оспариванию недействительных сделок со стороны третьих лиц. Они не входят в состав участников сделки купли-продажи, но их интересы затрагиваются. Срок отсчета ведется с того момента, когда третьи лица получили информацию об основаниях, которые сделку признают недействительной.

Признать недействительной сделку купли-продажи можно только судебным решением. Суд не станет защищать человека, который подал исковое заявление, руководствуясь эмоциями и личными соображениями. В судебных заседаниях рассматриваются факты, подтвержденные документально. Выигрывает тот, кто обеспечит себя доказательствами. Если истец не имеет опыта участия в судебном разбирательстве, то лучше обратиться за помощью к профессиональному юристу.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

(обзор судебной практики)

Отсортировано по дате публикации

    Апелляционное определение Челябинского областного суда от 24.03.2015 по делу N 11-3120/2015
    Встречное требование: О признании договора заключенным, обязании изменить назначение платежа.
    Судебные решения, арбитраж | 03.11.2017 23:49:32

Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 31.03.2015 по делу N 33-1265/2015
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку квартира передана истицей ответчикам, за последними зарегистрировано право собственности на приобретенное недвижимое имущество.
Судебные решения, арбитраж | 03.11.2017 23:27:28

Апелляционное определение Омского областного суда от 22.05.2013 по делу N 33-3067/2013
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку вступившим в силу решением суда установлено фактическое исполнение сторонами условий договора.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 20:14:19

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 29.05.2013 N 33-5021/2013
Встречное требование: О переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 20:06:20

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 10.07.2013 по делу N 33-6427/2013А-36
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора не представлено.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 19:57:40

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 22.07.2013 N 33-6789/2013
Решение: Требование удовлетворено частично, спорная сумма взыскана с одного из продавцов, размер процентов снижен, так как сумма аванса была получена только одним из продавцов, который действовал только от своего имени, кроме того, размер взыскиваемых процентов несоразмерен последствиям нарушения обязательства.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 19:53:38

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 24.07.2013 по делу N 33-6852/2013
Решение: Требование удовлетворено частично, поскольку спорная квартира являлась единственным жильем истицы, отчуждение которого связано с намерением приобрести иное жилье.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 19:52:38

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 24.07.2013 по делу N 33-6917/2013
Решение: В удовлетворении требования отказано, так как договор купли-продажи сторонами исполнен, ответчики полностью рассчитались за приобретенную квартиру.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 19:51:53

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 21.08.2013 N А-57
Решение: Решение суда в части взыскания неустойки отменено, в удовлетворении требования отказано, поскольку условия соглашения о выплате неустойки в случае признания договора купли-продажи недействительным являются ничтожными и выводы суда о взыскании на основании этого соглашения с ответчика в пользу истца неустойки не могут быть признаны правильными.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 19:38:58

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 02.09.2013 по делу N 33-8486/2013, А-57
Решение: Требование удовлетворено, поскольку являющееся предметом купли-продажи жилое помещение не соответствует санитарным техническим правилам и нормам, предъявляемым к жилым помещениям, что делает его непригодным для проживания.
Судебные решения, арбитраж | 01.11.2017 19:33:54

Признание договора купли-продажи недействительным 2019

Видео (кликните для воспроизведения).

Содержание:

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

[3]

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Читайте так же:  Составление договора купли-продажи авто процедура заполнения бланка

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Читайте так же:  Возврат товара в днс

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Услуги юристов по оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Возможно ли оспорить договор купли продажи квартиры и как это сделать в 2019 году

До 20% сделок купли-продажи недвижимости совершаются с серьезными нарушениями – по поддельным документам, без разрешения заинтересованных лиц или даже чтобы прикрыть какую-то другую сделку. Даже факт регистрации в ЕГРН не гарантирует, что сделка является полностью законной. Оспорить договор могут сами стороны и другие лица. Сегодня разберемся, можно ли оспорить договор купли продажи квартиры.

С чего начать

Куплю продажу можно оспорить, если договор совершен с нарушением установленных правил и если он при этом нарушает чьи-то права. Процедура выполняется только через суд. В одностороннем порядке аннулировать уже совершенную сделку с квартирой невозможно.

Чтобы оспорить продажу квартиры, нужно определиться с рядом вопросов:

  • по какой причине договор является незаконным – это основание для оспаривания сделки купли продажи квартиры;
  • кто будет подавать исковое заявление и выступать истцом;
  • не прошли ли сроки исковой давности для подачи заявления.

От решения этих базовых вопросов будет зависеть исход дела. Основания и кто может оспорить контракт – мы рассмотрим чуть ниже.

О сроках исковой давности по договорам с недвижимостью читайте нашу предыдущую статью. В ней мы писали, как правильно посчитать срок и не ошибиться с исковым периодом, чтобы успешно оспорить контракт.

ВНИМАНИЕ! Если оспорить договор купли продажи, то продавцу вернется квартира, а покупателю – деньги. Сложность в том, что деньги, как правило, уже потрачены. Собрать такую большую сумму за короткий срок практически нереально. Именно поэтому от аннулирования договора купли продажи больше всего страдает покупатель.

Причины аннулирования договора

Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.

На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.

От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:

  • срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
  • требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.

Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:

Основание Статья ГК Вид
Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным:

· родителей ребенка от 14 до 18 лет;

· опекуна или попечителя.

173.1 Оспоримые

Исковая давность – 1 год

Участник сделки дееспособен, но на момент подписания договора купли продажи квартиры не понимал, что делает 177 Сторона договора купли продажи квартиры, заблуждаясь, не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании. Зная о нем, она бы не подписала бумаги 178 Сторону обманом, под угрозами или с помощью насилия принудили к подписанию договора купли продажи квартиры, либо умолчали о каких-то важных обстоятельствах 179 Участник договора купли продажи квартиры был вынужден подписать его из-за тяжелой жизненной ситуации, хотя условия купли продажи были для него невыгодными. Например, квартира продана по явно заниженной цене, поскольку продавец попал в трудное положение, а покупатель воспользовался этим Ч. 4 ст. 179 Договор заключили с противоправной целью. Например, чтобы уйти от налогов 169 Ничтожные

Исковая давность – 3 года

Договор «ненастоящий» — стороны подписали его, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки.

Это мнимая или притворная сделка

170 Сторона не могла самостоятельно подписывать договор:

· человек психически недееспособен;

· договор подписал малолетний до 14 лет

171, 172 Подложные документы (поддельная доверенность)

Не соблюли нотариальную форму сделки

Нарушены иные требования закона и права третьих лиц

168

Требование об аннулировании прописывается в иске так:

  • Если основание оспоримое – суд просят «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки», далее расписывают, какие именно последствия нужно применить.
  • Если основание ничтожное – суд просят «применить последствия недействительности сделки», поскольку ничтожный договор купли продажи недействителен сам по себе без обязательного признания его незаконным судом. Однако в просительной части можно прописать и «признать договор недействительным» — это не будет ошибкой.

ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру. Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения. На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.

На что ссылаться, если продавец умер

На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:

  • Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
  • Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
  • Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.
Читайте так же:  Мошенничество в сфере страхования

От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.

Кто может оспорить

Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:

  • стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
  • супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
  • орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
  • опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
  • родители несовершеннолетнего участника договора.

Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.

Порядок действий

Далее рассмотрим, как можно оспорить договор купли продажи квартиры пошагово.

ШАГ 1. Собираем доказательства

Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.

ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.

К доказательствам относятся:

  • выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
  • договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
  • акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
  • если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
  • если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
  • для супругов – свидетельство о заключении брака;
  • любые другие документы, подкрепляющие позицию;
  • имеющиеся видео и фотоматериалы;
  • показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).

ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.

ШАГ 2. Скачать бланк искового заявления

В исковом заявлении указывают:

  • в шапке – наименование суда, ФИО истца и ответчика, третьим лицом привлекают местный Росреестр;
  • в основной части подробно прописывают обстоятельства дела со ссылками на доказательства и нормы права;
  • после слов «прошу суд» излагают требования;
  • завершают иск списком приложений, подписью и датой.

ШАГ 3. Оплачиваем госпошлину

Госпошлина составит 4% от цены иска, но не более 60 тысяч рублей. Ценой иска в данном случае будет цена квартиры.

ШАГ 4. Подаем документы в суд и участвуем в заседании

Иск будет рассматривать районный (городской) суд по месту жительства ответчика. Подать документы нужно в двух комплектах – для суда (с подлинниками) и для ответчика (с копиями).

Далее назначат судебное заседание, на которое нужно явиться лично или направить представителя по нотариальной доверенности. Заседаний будет несколько, срок рассмотрения дела – от 2 месяцев.

ШАГ 5. Получаем решение и регистрируем изменения в ЕГРН

После рассмотрения дела сторонам выдается решение суда. Этот акт вступает в силу спустя 30 дней после изготовления в полном объеме. Если 30 дней прошли, а решение никто не оспорил в апелляции – можно регистрировать изменения в ЕГРН.

Для этого в МФЦ нужно принести:

  • решение (подлинник и копию);
  • паспорт заявителя (подлинник для проверки личности);
  • квитанция на оплату госпошлины за регистрацию права 2000 рублей.

Сотрудник заполнит заявление, которое нужно подписать. Спустя 5-9 дней регистраторы внесут запись, и квартира официально вернется продавцу.

Видео (кликните для воспроизведения).

Оспорить договор купли продажи квартиры может как сторона договора, так и третье лицо, права которого были нарушены сделкой. Для успешного исхода дела нужно правильно определить требование и не пропустить сроки исковой давности.

Остались вопросы по теме статьи? Задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

Источники


  1. Бредихин, А. Л. Правоведение. Учебное пособие / А.Л. Бредихин. — М.: Феникс, 2015. — 256 c.

  2. Суд по интеллектуальным правам в системе органов государственной власти Российской Федерации. — М.: Проспект, 2015. — 126 c.

  3. Кабинет информатики. Методическое пособие / И.В. Роберт и др. — М.: Бином. Лаборатория знаний, 2016. — 126 c.
  4. Осиновский, А.Д. Акционер против акционерного общества; СПб: ДНК, 2013. — 352 c.
Оспаривание договора купли-продажи недвижимости судебная практика
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here