Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку советы экспертов и практика сделок

Сегодня поговорим на тему: "Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку советы экспертов и практика сделок". На странице представлена информация полностью раскрывающая тему. В случае возникновения вопросов вы их всегда можете задать дежурному специалисту.

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно с участием банка или без него. Обо всех возможных вариантах продажи рассказывает партнер компании Felicity Law Юлия Федонина.

Законодательство позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать факт ипотеки нет смысла, тем более что проверить наличие обременений довольно легко.

У продавца в такой ситуации есть несколько вариантов.

[3]

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Вариант 1. Покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры сумму, равную остатку задолженности перед банком. Продавец выплачивает свой кредит банку, а потом погашает запись об ипотеке в ЕГРН. После этого регистрируется переход права собственности на недвижимость к покупателю, который доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры.

Вариант 2. В рамках трехстороннего соглашения (между покупателем, продавцом и банком) покупатель закладывает в первую банковскую ячейку денежные средства для погашения кредита продавца, а во вторую банковскую ячейку – оставшуюся часть стоимости недвижимости, подлежащую выплате продавцу. Обременение снимается, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры, регистрируют переход права собственности. Ячейки открываются только после государственной регистрации права нового владельца.

Вариант 3. Продавец перекредитовывается в другом банке, гасит свой ипотечный кредит, снимает обременение в ЕГРН и продает квартиру.

Для каждого из вариантов важно составить правильный договор.

Продажа квартиры с сохранением обременения

В данном случае в сделках будут задействованы три стороны: продавец, покупатель и банк.

Вариант 4. Покупатель приобретает квартиру у продавца по существенно заниженной стоимости и занимает место продавца в кредитном договоре и договоре ипотеки. Банки чаще всего охотно идут на такие сделки, поскольку в большинстве случаев продавец испытывает существенные финансовые затруднения, и то, что он меняется на платежеспособное лицо, выгодно банку. В этом случае необходимо согласие банка на продажу квартиры, которая находится в ипотеке, и способ оформления документов, как правило, диктует сам банк.

Вариант 5. Цена квартиры приближена к рыночной, но продавец остается должником банка в рамках кредитного договора, а покупатель становится залогодателем. Таким образом, ипотека сохраняется, но покупатель отвечает перед банком квартирой уже по долгам продавца.

Как продать квартиру в ипотеке: советы

При возникновении вопроса о том, как продать квартиру в ипотеке, нужно помнить, что это возможно, однако необходима непростая процедура, поэтому придется руководствоваться особыми способами. Для оформления удачной сделки важно знать все тонкости и правила, которые придется применять.

В сделке принимают участие несколько лиц:

  1. Собственник квартиры, которая заложена под ипотеку, желающий осуществить продажу имущества.
  2. Покупатель.
  3. Банк, являющийся залогодержателем. Это организация, у которой оформлялся кредит, залогом при этом является приобретенная квартира.

Сделку осложняет присутствие банка, так как без него можно было бы просто поставить подпись на договоре, отдать и получить денежные средства. Когда недвижимость заложена в банке, она является находящейся в обременении, что определяет невозможность распоряжения ею по собственному усмотрению.

Особенности ипотечных договоров

Большинство кредитных договоров, которые оформляются по случаю ипотеки, содержат отдельный пункт, согласно которому собственник лишается прав продажи объекта залога, а именно квартиры, которая приобретена в ипотеку, если не получит на это письменное согласие от лица кредитной организации, а именно банка, занимающегося выдачей и получением кредита. Это ограничение распространяется только до момента окончательной выплаты долга.

Продажа ипотечной квартиры за наличный расчет

Сначала необходимо поставить банк, выдавший кредит, в известность о таком намерении, как продать квартиру в ипотеке, поскольку без одобрения кредитной организации это сделать невозможно. Когда банк не оповещен о том, что собственник не просто осуществляет досрочное погашение долга, а именно продает квартиру, то есть передает все права на нее другому лицу, по решению руководства кредитной организации возможно наложение запрета на сделку купли-продажи. Чтобы не возникало лишних проблем или осложнений, необходимо сначала предупредить банк, дождаться его разрешения, а затем осуществлять дальнейшие действия.

Решение проблем с банком

Нужно указать причину, по которой кредит погашается досрочно. Можно указать такие поводы, как невозможность постоянно выплачивать кредит из-за измененных финансовых условий, переезд в другой населенный пункт (можно указать даже район или регион), сильное заболевание или подтвердить факт увольнения с работы. Банк не желает досрочного погашения кредита, так как для этой организации выгодно долгосрочное сотрудничество и получение максимума процентов от человека, поэтому аргументировать причину продажи квартиры нужно подробно и правдиво, основания должны быть достаточно вескими.

Необходимо подыскать покупателя, который согласится отдать деньги за квартиру с обременением до момента заключения договора купли-продажи. Для этого необходимо предварительно выписаться из квартиры, особенно следует обратить внимание на выписку несовершеннолетних детей. Для них требуется отдельное разрешение органов опеки, поэтому необходимо позаботиться об этом заранее.

Внесение задатка покупателем

Особого внимания требует проведение процедуры внесения задатка с покупателем. Для этого необходимо оформить договор задатка. Покупатель обязан передать продавцу такую сумму, которая равна неоплаченной сумме ипотеки. Для того чтобы покупатель был в безопасности, необходимо оформить эту процедуру в кабинете нотариуса. Как продать квартиру в ипотеке? Сделать это можно, когда будет снято обременение с имущества. Данная процедура проводится через Регистрационную палату.

Договор задатка

В договоре задатка обязательно должен быть пункт, в котором обозначаются точная сумма сделки и порядок расчетов. Сам порядок расчетов в большинстве случаев организуется по проверенной и популярной схеме. Продажная стоимость квартиры разделяется на 2 части. Одна из них равна долгу продавца перед банком. Вторая должна отвечать сумме, которую дополнительно назначает сам продавец. Обычно их ставят на 2 депозитные ячейки. Организатором этого, как правило, выступает тот же банк, который предоставлял ипотеку.

Читайте так же:  С какого возраста можно сдавать на права в рф законодательство, условия и порядок получения документ

Заключение сделки

Пока не заключен договор купли-продажи, снять деньги их имеет возможность только покупатель. Продавец не имеет к данным деньгам доступа. Когда сделка купли-продажи осуществлена, покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру. Банк забирает сумму долга из специально отведенной для этого ячейки. Деньги из второй ячейки может использовать продавец, так как покупатель отдает эти деньги лично ему.

Также в договоре обязательно обозначается срок, за который продавец обязан осуществить сделку купли-продажи квартиры. Обязательно есть отдельный пункт, в котором предусматривается срок, когда банк снимает обременение с квартиры.

Продавец и покупатель обязаны обратиться в банк, чтобы осуществить погашение кредита. Это необходимо для того, чтобы продать квартиру, взятую в ипотеку. Сотрудники банка выписывают и предоставляют справку, свидетельствующую о снятии задолженности, а также отдается закладная на квартиру.

Снятие обременения с квартиры

Чтобы снять обременение с квартиры, необходимо обратиться в Регистрационную палату. Обычно для этого нужно привлекать законного представителя. В данную организацию необходимо подать заявление, в котором указывается, что ипотека окончена. Это необходимо сделать, чтобы ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке, был положительным.

Для снятия обременения помимо заявления необходимо предоставить перечень необходимых документов:

  1. Заявление, в котором указывается просьба снять обременение с квартиры, ранее приобретенной в ипотеку.
  2. Паспорт человека, который имеет права собственности на жилплощадь.
  3. Свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности.
  4. Справка, в которой указано, что задолженность полностью погашена.
  5. Закладная.

Когда процедура регистрации факта окончания ипотеки будет завершена, необходимо обратить внимание, что на обратной стороне свидетельства имеется штамп, в котором указывается подтверждение снятия квартиры с учета по ипотеке.

Узнать о том, как продать квартиру в ипотеке, можно только после того как все необходимые действия будут осуществлены (то есть после того как обременение полностью снято). С покупателем заключается договор купли-продажи, а сделку необходимо зарегистрировать в УФРС. После этого можно удостовериться, что ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, положительный.

Взятие другого кредита

Иногда собственник принимает решение об увеличении собственной жилплощади. В этом случае нет необходимости в продаже уже взятого в ипотеку жилья. Достаточно обратиться в банк с просьбой о выдаче другого кредита, то есть замены старого на новый, поэтому можно продать квартиру, купленную в ипотеку. Можно взять ипотеку на квартиру с большими габаритами, а банку отдать ту, которая была приобретена ранее. Расчет кредита произведут по-новому, и человек сможет жить в той квартире, которая его устраивает. Это действие можно осуществить только в том случае, если кредит еще не выплачен полностью.

Банки редко соглашаются на данную процедуру, однако можно попробовать обратиться к сотрудникам с этой просьбой, например, при желании продать квартиру по военной ипотеке. Есть шансы на положительный ответ только в том случае, если просрочек или других негативных моментов по кредиту не было. Иногда банк отказывает в этой просьбе без видимых причин. Тогда перекредитование выполнить невозможно. В этом случае есть только одна возможность расстаться с квартирой — найти покупателя самостоятельно. Он должен согласиться выкупить не до конца оплаченную квартиру. В этом случае у человека появляется возможность на вырученные деньги оплатить залог по ипотеке, внести некоторые проценты и далее выплачивать кредит за квартиру, имеющую большие габариты. Это необходимо знать перед тем как продать квартиру, купленную в ипотеку.

Продажа покупателю, на которого тоже оформлена ипотека

На современном рынке недвижимости немало покупателей приобретают жилье, а затем не знают, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, поэтому есть большая вероятность того, что люди сами заинтересуются жилплощадью, которая временно обременена из-за необходимости выплаты ипотеки. Процесс продажи квартиры таким образом очень сложен, однако некоторые люди его практикуют.

Сначала нужно узнать у покупателя, какая именно сумма есть у него на руках, и сколько ипотечных финансовых средств, чтобы продать квартиру под ипотеку. Если у покупателя-ипотечника есть достаточно собственных денег для погашения задолженности продавца, то есть шанс осуществления данной сделки, тогда можно решить, как продать квартиру под ипотеку.

Порядок действий для продажи квартиры покупателю, имеющему ипотеку

  1. Оповестить банк о желании досрочно погасить кредит и выполнить это действие, например, можно продать квартиру в ипотеке в Сбербанке.
  2. Обе стороны подписывают договор задатка, а затем обращаются к нотариусу для его заверения.
  3. Задаток обязательно должен быть точно равен долгу перед банком. Он автоматически причисляется к стоимости квартиры. В договоре задатка необходимо обязательно указать, что покупатель осуществляет приобретение квартиры в определенном банке.
  4. В банке покупатель обязан оплатить долг по ипотеке. Как только оплата признается осуществленной, сотрудники банка выдают закладную на то, чтобы продать квартиру, в ипотеке менее 3 лет находящуюся, а также справку, в которой указывается, что задолженность по ипотеке полностью покрыта.
  5. Продавец совместно с представителем банка должен обратиться в Регистрационную палату для того, чтобы полностью снять обременение с жилплощади. Для этого необходимо написать заявление, в котором отражена данная просьба.
  6. Когда регистрация осуществлена, продавцу выставляют печать, которая подтверждает его право собственности, так как есть обоснование снятия квартиры с обременения.

Подготовка документов для банка покупателя

Необходимы такие свидетельства:

  1. Выписка из ЕГРП выдается на квартиру. Она необходимо для того, чтобы можно было легко подтвердить, что обременение на квартиру снято.
  2. Справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам, выдается в ТСЖ или домоуправлении.
  3. Справка о том, что в квартире никто не прописан. Ее официальное название — «выписка из домовой книги».
  4. Оценка при желании продать квартиру, в ипотеке менее 3 лет числящуюся, в обязательном порядке должна заказываться в компании, имеющей лицензию. Обычно в банке можно взять отдельный список компаний, являющихся партнерами данной организации. Как правило, она делается в течение 3 дней, а оценивается примерно в 3500 рублей. Обычно эту справку оплачивает покупатель самостоятельно, так как этот документ необходим банку для оформления ипотеки.
Читайте так же:  Нужна ли категория на легковой прицеп, классификация прицепов, основные правила эксплуатации

Банку покупателя необходимо предоставить все запрашиваемые его сотрудниками документы, чтобы получить одобрение квартиры, которая будет приобретена. В случае одобрения заявленной сделки банком необходимо обратиться в Регистрационную палату для того, чтобы официально зарегистрировать сделку купли-продажи.

Как взять выписку из домовой книги?

Чтобы доказать покупателю, что никто не имеет права на жилплощадь или проживание в ней, и продать квартиру, купленную в ипотеку, необходимо сначала выписаться из жилплощади вместе со всеми остальными проживающими в ней людьми, а затем заказать данный документ. Для этого необходимо произвести снятие с регистрационного учета, что делается по месту жительства. Все зарегистрированные или их представители направляются в Паспортный стол. Там они должны каждый от своего имени написать заявление, в котором указывается желание выписаться из квартиры, а также отдать сотрудникам данной организации собственные паспорта.

Каждый примерно через 7 дней повторно обращается в Паспортный стол для того, чтобы забрать свой паспорт и справку. Несовершеннолетние дети выписываются из квартиры через представительство от собственных родителей или опекунов, однако предварительно для них необходимо получить специальное разрешение органов опеки и попечительства. Когда все эти действия выполнены, берется выписка из домовой книги. В ней должно быть написано, что квартира совершенно свободна от жильцов, так как в ней никто не прописан.

Продать ипотечную квартиру можно, однако следует помнить, что обычно сделать это получается только по сниженной примерно на 10% цене, если сравнивать ее со средней на рынке. Чтобы осуществить данное мероприятие, нужно придерживаться всех перечисленных правил и рекомендаций.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Порядок продажи квартиры. Ипотечная недвижимость

Понятие «ипотека» уже давно на слуху, и всем известно его значение. Стоимость жилья постоянно растет, поэтому ипотека является одним из наиболее разумных способов решения квартирного вопроса. Однако возникают ситуации, когда ипотечную квартиру нужно продать. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Какие существуют риски для покупателей и продавцов такого жилья?

Причины продажи ипотечного жилья

Ипотечная недвижимость может продаваться по следующим причинам:

  1. Владельцы ипотечной квартиры больше не могут расплачиваться за нее по различным причинам, к примеру, в результате потери работы.
  2. Возник шанс приобрести недвижимость на лучших условиях. Таким образом, ипотечная квартира становится ненужной.
  3. Семейные обстоятельства, к примеру, развод, женитьба, получение другой недвижимости по наследству или в дар и др.

Как банки относятся к подобным сделкам?

Когда заемщик жилищного кредита теряет платежеспособность, в большинстве случаем единственным разумным решением является продажа ипотечной квартиры и покупка меньшей по габаритам. Для осуществления сделки данного типа необходимо предварительно получить разрешение банка, где оформлялся жилищный кредит. Как правило, банк заинтересован в своевременном погашении ипотеки и недопущении просрочек. Поэтому обычно банк оказывает содействие в продаже ипотечной недвижимости с целью предотвращения возможной задолженности.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

Риелторам давно известно, что операции с недвижимостью ипотечной составляют больше 50 % всех сделок. Чтобы провести сделку, необходимо получить разрешение кредитной организации, в нашем случае Сбербанка России. При этом банку придется возмещать в полной мере затраты, которые он понес в результате выдачи заемщику кредитных средств, и упущенную частично прибыль.

Способы продажи

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Существует 3 способа совершения сделки:

  1. Погашение жилищного займа. Способ подходит лишь в ситуациях, когда условиями ипотечного кредита предусмотрена возможность его досрочного погашения. Ипотека будет гаситься из средств покупателя квартиры, для этой цели продавцу необходимо с ним заключить предварительный договор и заверить его у нотариуса. После этого покупатель, продавец и банк заключают договор о погашении ипотеки и снятии обременения. Продать квартиру можно только после регистрации снятия обременения в Росреестре.
  2. Продажа ипотеки. Ипотечная недвижимость может быть передана третьему лицу по новому кредитному договору со Сбербанком. Для этого, как и в предыдущем случае покупатель и продавец сначала заключают и регистрируют между собой предварительный договор, а потом с банком – трехстороннее соглашение о смене кредитозаемщика. После этого составляется и регистрируется в Росреестре договор купли-продажи.
  3. Переоформление займа. Способ подходит в тех случаях, когда существует возможность переоформления ипотеки в обычный потребительский кредит. Для начала продавец переоформляет на себя кредит, а затем получает согласие от Сбербанка на продажу жилья. После этого можно приступать к оформлению договора купли-продажи.

Какие документы понадобятся?

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, предполагает сбор:

  • правоустанавливающих бумаг,
  • копий паспортов собственников,
  • паспорта БТИ,
  • выписки из домовой книги,
  • копии лицевого счета недвижимости.

Помимо этого, может потребоваться разрешение органов опеки, если один из собственников – несовершеннолетнее лицо. Также понадобится выписка из ЕГРН с указанием текущего состояния обременений и всех собственников.

Банк вправе дополнительно запросить:

  • копию водительских прав,
  • военный билет,
  • справку из туберкулезного диспансера (если имеются пожилые собственники).

Процедура продажи

Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке Сбербанка, состоит из следующих этапов:

  1. Покупатель квартиры вносит за нее аванс продавцу.
  2. Продавец предоставляет в банк согласованный пакет документов.
  3. Продавец приглашает специалистов оценочного бюро для составления полного отчета по квартире.
  4. Подготовка предварительного и основного договора, согласование процедуры продажи ипотечной квартиры со Сбербанком.
  5. Подписание соглашений.
  6. Регистрация залога за квартиру в банке, снятие обременения, государственная регистрация договора и прав собственности.
  7. Получение на руки свидетельства о регистрации права, проведение взаиморасчетов между покупателем и продавцом.

Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка – процедура довольно долгая, особенно если речь идет о досрочном погашении жилищного кредита. Сбербанк не рассматривает сомнительные схемы, поэтому в основном предлагает действовать по разработанным им алгоритмам. Таким образом, процедура продажи будет индивидуальной в каждом конкретном случае. Важно отметить, что Сбербанк неохотно идет на переоформление ипотеки любым способом.

Читайте так же:  Общая собственность покупка квартиры у двух собственников

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом?

Если жилищный кредит был взят под материнский капитал, сделка будет выглядеть несколько сложнее. Ребенку, для которого были выделены средства из госбюджета, должно исполниться 3 года. Только в этом случае можно продавать жилье, чтобы на вырученные средства приобрести новое. Это может быть как другая, в том числе ипотечная, недвижимость в новостройках, так и на вторичном рынке.

От Сбербанка продавцу нужно получить разрешение в письменном виде на продажу жилья. В этом документе указываются условия совершения сделки (к примеру, выплата комиссии). После этого можно приступать к погашению текущей задолженности и подавать документацию в Росреестр на погашение записи о наличии обременения и одновременно на переоформление права собственности. Помимо этого, квартира может быть продана при наличии обременения, при этом кредит погашается уже после государственной регистрации договора. Затем можно приступать к снятию залога.
Если квартира менее 3 лет в собственности

Порядок продажи квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, ничем не отличается от вышеуказанного алгоритма. Единственное отличие состоит в том, что продавцу нужно заплатить подоходный налог. Но если приобретается новое жилье большей стоимости, можно получить налоговый вычет и вернуть 13%. Если же приобретается новая квартира меньшей стоимости – вычет не выплачивается.

Видео (кликните для воспроизведения).

Продажа квартиры при разводе

В последнее время все большее количество супружеских пар принимают решение о разводе. В этом случае бывшие супруги должны разделить нажитое в браке имущество, но и совместные долговые обязательства. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка при разводе? Существует две схемы.

  1. Ипотека оформлялась после заключения брака. Бывшие супруги должны подписать дополнительное соглашение в банке к договору жилищного кредитования. В этой ситуации банки обычно принимают решение переоформить два новых кредита либо переписать прежний на одного заемщика. Поскольку условия кредита определяются индивидуально, необходимо предварительно проконсультироваться в банке.
  2. Ипотека была получена до вступления супругов в законный брак. В этой ситуации один из бывших супругов выступает кредитозаемщиком. При этом жилье законодательно не считается совместно нажитым. Разделу здесь могут подлежать только платежи, совершенные после заключения брака. Добиться этого можно только по решению суда. И в этом случае следует проконсультироваться с сотрудником Сбербанка.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка через риэлтора?

Нередко собственники ипотечных квартир, желающие продать такое жилье, привлекают риэлторские агентства. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка в этом случае? Сначала необходимо выяснить возможные варианты продажи недвижимости в банке. После этого нужно обратиться к риелтору, который будет заниматься непосредственно поиском покупателей и сбором необходимых для сделки документов. За свои услуги агентство возьмет немалую комиссию, но процесс продажи при этом значительно ускориться. Способ продажи ипотечной квартиры при участии риелтора подходит тем собственникам, которые хотят избавиться от такого жилья, как можно скорее.

Риски для покупателя

Операции с недвижимостью, приобретенной с привлечением кредитных средств, являются рискованными, прежде всего, для покупателя. Если продавец окажется недобросовестным, покупатель не сможет приобрести квартиру с обременением, соответственно ему откажут в ссуде, и он не получит желанную квартиру. К сожалению, возникают ситуации, когда продавцы подделывают документы. Помимо этого, покупатель может столкнуться с отсутствием необходимых документов или их несоответствие запросам банка у продавца для переоформления недвижимости. Если собственником является несовершеннолетнее лицо, органы опеки могут запретить продажу жилья.

Риски для продавца

Напомним, что процедура продажи ипотечной квартиры полностью контролируется банковским учреждением на всех ее этапах. Банк является самым заинтересованным в успехе и прозрачности сделки. Немаловажную роль здесь играет такой фактор, как платежеспособность покупателя, поскольку если этот параметр не будет соответствовать требованиям банка, ипотеку невозможно будет переоформить.

Продавцу следует быть осторожным при взаиморасчетах с покупателем и не ввязываться в различные «серые» схемы передачи денег, которые довольно часто реализуются мошенниками. Здесь возникает риск срыва продажи. Однако если недобросовестный покупатель все же будет выявлен, это поможет избежать продавцу серьезных проблем в дальнейшем. Помните о том, что мошенники могут ввести в заблуждение и сотрудника банка. Однако в сделке со стороны банка участвует еще и страховая служба, обязанностью которой также является проверка законности и правомерности сделки. Теневая схема, таким образом, будет раскрыта.

В связи с этим самым большим риском для продавца является пустая трата времени в случае получения покупателем отказа в предоставлении жилищного кредита.

Продажа ипотечной недвижимости не редкость в наше время. Ситуации, когда заемщик не может более погашать свою задолженность, встречаются часто. Единственным разумным решением является продажа ипотечного жилья. Как продать квартиру, купленную в ипотеку Сбербанк? Прежде всего, следует получить согласие от кредитной организации на продажу такой квартиры и найти покупателя. После этого можно приступать к оформлению сделки. Существует два основных варианта – покупатель погашает ипотеку либо на него переоформляется жилищный кредит. Еще один способ переоформление ипотеки в потребительский кредит. Однако операции с ипотечной недвижимостью являются рискованными как для покупателей, так и для продавцов.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Советы экспертов и практика сделок

Смотрите видео по теме статьи

Покупка квартиры с обременением. Пошаговая инструкция к сделке

Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Советы экспертов и практика сделок

Помните, что на весь период действия кредитного договора, жилье будет находиться в залоге у банковской компании. Это значит, что пока задолженность не будет погашена, вы не сможете её продать, подарить, обменять и т.д.

Читайте так же:  Каковы сроки рассмотрения административного протокола

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры.

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Этапы продажи квартиры в ипотеку

Заемщик может стать полноправным владельцем квартиры только вслед за погашением долга, после чего банк утрачивает право распоряжения ею.

Встречаются банки, выдающие ипотеку соответственно внутренним нормативам без уплаты первоначального взноса. Договоры купли-продажи совершаются обычно при покупке значимых объектов: недвижимости, транспортных средств, крупных партий товаров.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и как это сделать? Первое, что вы должны сделать, – известить о своем намерении банк.

Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Основная задача продавца недвижимости – собрать все необходимые бумаги для предоставления их по месту требования: в банк, в государственные инстанции, такие, как регистрационная палата, а также в БТИ.

И так, вот подробная пошаговая инструкция, как можно продать свою квартиру через ипотеку Сбербанка:

  1. При первой встречи покупателя с продавцом заключается устная договоренность и утверждается согласие обеих сторон;
  2. После между сторонами заключается предварительный договор купли-продажи, покупателем вносится аванс;
  3. Покупатель от продавца получает пакет с документами на квартиру, в который входят: свидетельство о правах на жильё, копии паспортов всех владельцев или копии их свидетельства о рождении, технический паспорт на квартиру, справка БТИ, номер лицевого счета, выписка из домовой книги;
  4. Следующим этапом следует проверка банком предоставленных документов, на основании чего банк дает своё согласие или несогласие на сделку. В ходе проверки происходит изучение не только документов, но и самой квартиры;
  5. После согласия банка начинается подготовка основного договора о купле-продаже;, после чего договор подписывается;
  6. Регистрация договора;
  7. На счет продавца зачисляются деньги. Наиболее безопасным является зачисление через банковскую ячейку, в этом случае продавец оформляет расписку о получении всей суммы;
  8. Выдача покупателю свидетельства.

Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

Согласие мужа или жены продавца на продажу квартиры и осуществление каких – либо юридических сделок с ней, оформленное в письменном виде. Продавец получает большие преимущества, прежде всего, он может быть уверен в том, что сделка будет осуществлена в соответствии с законом, а покупателя проверят на добросовестность.

Необходимо помнить о том, что получить деньги за продажу можно только после процедуры переоформления собственности на недвижимость.

Видео: Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

Обычному человеку, решившему продать своё жилье, сейчас приходится сложно. Подобных предложений на рынке много, и не факт, что именно нужную квартиру купят. В таком случае для владельцев квартиры, желающих её продать, существует оптимальный вариант – продажа квартиры в ипотеку.

Сразу озвучу главное условие законности сделки: любые операции с недвижимостью, находящейся в залоге, можно проводить только с разрешения или при непосредственном участии финансовой организации, в которой оформлен кредит.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

Сразу озвучу главное условие законности сделки: любые операции с недвижимостью, находящейся в залоге, можно проводить только с разрешения или при непосредственном участии финансовой организации, в которой оформлен кредит.

Риск для продавца сведен практически к нулю, поскольку перечисление денег происходит через банк. Однако, чтобы оформить сделку, необходимо собрать документы и правильно составить договор с покупателем.

Если ипотека уже погашена задатком, а продавец исчез, получить деньги обратно очень тяжело. Банк их не вернет, а для истребования средств с продавца придется обращаться в суд.

Как правило, большинство квартир эконом-класса покупается за счет ипотеки российскими гражданами, получающими невысокий доход.

Также рассмотрим вариант, когда при помощи завышения стоимости квартиры покупатель желает избежать оплаты первоначального взноса.

Их размер не столь существенен по сравнению с последствиями, которые образуются при прекращении платежей по кредитным средствам.

А ведь такая позиция чревата утратой прекрасных возможностей улучшить (или исправить) свое социальное и имущественное состояние. В данном случае, мы поговорим о жилье, а конкретно о том, можно ли продавать квартиру.

Продажа квартиры через ипотеку сбербанк пошаговая инструкция

В течение срока ипотеки у человека могут измениться обстоятельства: например, потребуется квартира большей или меньшей площади из-за изменения состава семьи либо изменится финансовое состояние заемщика — как в лучшую, так и в худшую сторону.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки. В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры.

[1]

Последний недостаток является самым крупным. Банк действительно имеет право отказать в ипотечном кредитовании на любом этапе. Случаются ситуации, при которых уже более полугода подготовки контракта, банк отказывает в получении ссуды. В такие моменты, продавцу приходится искать нового покупателя, чаще всего «ипотечников» владельцы жилья больше не рассматривают.

Одним из рисков для продавца при продаже квартиры по ипотеке является отказ покупателя из-за завышенной стоимости. Большинство собственников, реализуя недвижимость по программе ипотечного кредитования, ставят цену выше, чем при обычной сделке купли-продажи, из-за более сложного процесса продажи. Об этом факте осведомлены покупатели, поэтому они тщательно выбирают квартиры, сравнивая цены.

Читайте так же:  Строительство дома какое расстояние должно быть между частными домами

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Потеря времени. В зависимости от того в какие сроки вам необходимо реализовать жилье, следует выбирать покупателя. Если вы хотите продать недвижимость в кратчайшие сроки, то, возможно, стоит отказаться от продажи квартиры в ипотеку. Безусловно, при покупке квартиры по ипотечной системе покупатель также может столкнуться с рисками и подводными камнями, возникновение которых от него не зависит.

Именно в этой ситуации всю процедуру от получения задатка до перечисления всей суммы за квартиры будут контролировать специалисты банка, а у покупателя будет больше ответственности.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Кроме того, следует внимательно отнестись к выбору оценочной компании, чтобы не прогадать на сумме, полученной вами за квартиру. Ведь если по оценке вам скажут рыночную сумму меньше, чем та, которую вы просите у покупателя, то банк одобрит именно меньшую из сумм, и у покупателя может не хватить средств для того, чтобы приобрести вашу недвижимость.

Обременения могут быть наложены органами опеки и попечительства при проживании в квартире несовершеннолетних. Наличие таких обременений при продаже ипотечного жилья может стать существенной преградой.

Кредитные учреждения без особого желания идут на подобные уступки, ведь личная обязанность оплаты ипотеки каждого созаемщика нередко приводит к ситуации, когда один из них не в состоянии выделить денежные средства на погашение своей части долга. Это влечет за собой дополнительные судебные тяжбы и разбирательства, ненужные ни банку, ни второму должнику.

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риэлторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

  • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк – это необходимо для устранения рисков в мошенничестве со стороны продавца;
  • после одобрения сделки кредитором, стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т.е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
  • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Раздел заемного имущества основывается на следующих правовых тезисах:

  • квартира или другая жилая площадь, купленная за время существования официально зарегистрированного брака по ипотеке, является неотъемлемой частью обоюдно нажитого имущества, что влечет за собой наступление правовых обязательств;
  • общая собственность бывших мужа и жены делится между ними на равные доли, если не существует предварительно заключенного брачного договора, который предполагает другие условия раздела имущества;

Продажа квартиры в ипотеку является сложным процессом, в котором помимо продавца и покупателя участвует еще и юридическое лицо, финансовая организация.

Это может быть связано с потерей работы или трудоспособности. Иногда семья хочет переехать в другой район или разменять одну квартиру на две меньшей площади. Распространенный случай, когда заемщик в течение нескольких лет регулярно оплачивал платежи по ипотеке.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Если совместная жизнь не получилась, самое время подумать о том, как поступить с квартирой и погасить долговые обязательства перед банком.

Видео (кликните для воспроизведения).

Это переезд на другое место жительства, развод, срочная необходимость расширения и др. Существует ли, в принципе, возможность продать жилье, за которое еще не выплачены деньги. Сегодня это далеко не редкость, и существуют понятные и отработанные схемы для этого.

Источники


  1. Беляева, О. М. Актуальные проблемы теории государства и права. Практикум / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2015. — 448 c.

  2. Губина, И.Ю. Латинский словарь юридических терминов и выражений / ред. В.А. Минасова, И.Ю. Губина. — М.: Ростов н/Д: Феникс, 2017. — 320 c.

  3. Ошо Зрелость. Ответственность быть самим собой / Ошо. — М.: СПб: Весь, 2013. — 185 c.
  4. Пикуров, Н. И. Комментарий к судебной практике квалификации преступлений на примере норм с бланкетными диспозициями / Н.И. Пикуров. — М.: Юрайт, 2014. — 496 c.
  5. Хргиан, А.Х. История и методология естественных наук. Выпуск 03. Физика / А.Х. Хргиан. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2012. — 292 c.
Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку советы экспертов и практика сделок
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here