Мошенничество на рынке недвижимости

Сегодня поговорим на тему: "Мошенничество на рынке недвижимости". На странице представлена информация полностью раскрывающая тему. В случае возникновения вопросов вы их всегда можете задать дежурному специалисту.

Мошенничество на рынке недвижимости

Планируя покупку квартиры или дома, многие опасаются столкнуться с аферистами или мошенниками. Учитывая несовершенство российского законодательства и отсутствие лицензирования риэлторской деятельности такие ситуации — не редкость. Существуют ли способы обезопасить себя и избежать столкновения с такими ситуациями?

100% способа, который был бы панацей от всех бед, конечно, нет. Кроме рекомендации обращаться только к проверенным и надежным агентствам недвижимости, можно предварительно ознакомиться с описанием основных видов мошенничества со стороны продавцов, покупателей и самих риэлторов.

Заметим, что мошенники также часто специализируются на каком-то одном, конкретном типе недвижимости и виде сделок. Например, при покупке квартиры в новостройке есть свои способы обмана, отличные от ситуации с приобретением квартиры на вторичном рынке. Рассмотрим наиболее распространенные ситуации и способы мошенничества в сфере недвижимости.

1. Продажа квартир в новостройках, которые не получили официального разрешения на строительство

Многие застройщики идут на обман не сознательно, так как рассчитывают на то, что проблемы с государственными органами разрешатся достаточно быстро, когда им будет представлен проект строящегося дома с уже готовым фундаментом и первыми этажами.

Начинается активная реклама продажи квартир, люди вкладывают деньги, изучая красочные проспекты и наблюдая за стройкой, идущей быстрыми темпами. В итоге, так и не получив разрешения на строительство, компания-застройщик объявляет себя банкротом, а люди остаются без вложенных денег.

Таких строительных компаний «однодневок», увы, достаточно много. Чтобы максимально обезопасить себя, сотрудничайте только с проверенными застройщиками и агентствами недвижимости, которые существуют уже не один год, и имеют хорошую репутацию.

Помните, что еще на этапе ведения переговоров, вы имеете полное право потребовать показать вам официальное разрешение на проведение строительных работ на данном участке земли.

Более надежной будет покупка квартиры в строящемся жилом комплексе, состоящем сразу из нескольких многоэтажных домов. Поищите в Интернете информацию о самом проекте и о строительной компании. А еще лучше посетить непосредственно стройку и убедиться собственными глазами в темпах и масштабах строительства.

2. Махинации с договорами об участии в долевом строительстве (ДДУ)

Многие недобросовестные строительные компании заменяют официальный договор о долевом строительстве, который обязательно необходимо регистрировать в ФСР, обычным договором купли-продажи. При этом часто оформление этого договора идет не с компанией-застройщиком, а вообще с какой-то третьей компанией (которая в итоге бесследно исчезает через некоторое время, получив деньги обманутых клиентов).

На этапе раннего строительства жилых домов могут возникать ситуации, когда одна и та же квартира продается несколько раз. Это связано с тем, что девелоперы зачастую передают права на продажу квартир третьим лицам, например, в счет компенсации расходов на необходимые стройматериалы. При этом, если произойдет какое-либо нарушение обязательств, то договор будет считаться недействительным, и сделки по продаже квартир, которые проводились этим самым третьим лицом, будут также считаться недействительными. Только покупателю вряд ли об этом кто-то своевременно сообщит. Таким образом, у одной квартиры может быть сразу несколько владельцев.

Чтобы не столкнуться с такой ситуацией требуйте подписания строго договора ДДУ, с последующей официальной гос. регистрацией.

3. Добавление пункта в договор о возможном изменении цены

Чаще всего данный пункт договора застройщики объясняют тем, что в будущем могут измениться расходы на строительство и закупку материалов.

При заключении предварительного договора обязательно обращайте внимание, насколько стоимость квартиры является конечной и подлежит ли корректировке и перерасчету.

Нередки случаи, когда застройщик не успевает сдать объект в указанные в договоре сроки, и вы честно продолжаете ждать окончания строительства, без дополнительного оформления документов, подтверждающих изменение этих сроков. Лишь немногие знают о том, что имеют полное право на материальную компенсацию, в случае не соблюдения первоначальных сроков строительства, и обязательное переоформление первичного договора с указанием реальных сроков.

4. Продажа жилья ненадлежащего качества

Кроме того, вы можете столкнуться с тем, что, когда, наконец-то, получите ключи от долгожданной квартиры, качество отделки и работы систем водоснабжения, отопления, вентиляции, а также других инженерных систем, будет сильно отличаться от заявленного на момент подписания договора.

В этом случае вы имеете право требовать от застройщика бесплатного устранения всех обнаруженных недостатков или компенсации стоимости работ, направленных на их устранение.

Итак, решившись на покупку квартиры или таунхауса в строящемся доме, нужно быть очень внимательным ко всем документам, которые вы подписываете, а еще лучше заручиться поддержкой опытного юриста и риэлтора.

Вам, возможно, показалось, что основные силы мошенники сконцентрировали именно на рынке новостроек. Но это ошибочное предположение, потому что на рынке вторичной недвижимости разработано, к сожалению, не меньшее количество обманных схем.

5. Продажа квартиры по поддельной доверенности

Весьма распространенный случай. Общаясь с продавцом квартиры, убедитесь в том, что именно он является ее собственником. Не бойтесь запрашивать подлинники документов на собственность и паспорта.

Если на переговоры и непосредственно на сделку купли-продажи приходит человек, который не является владельцем недвижимости, а действует на основании доверенности — это серьезный повод задуматься. Конечно, владельцем квартиры может быть человек не совсем здоровый или пожилой, который доверяет представление собственных интересов своему хорошему знакомому или родственнику, но в таком случае все равно стоит предварительно пообщаться с владельцем жилья и убедиться в его добровольном намерении продать свою недвижимость.

Одна из разновидностей махинации с доверенностью — это сговор между самим владельцем квартиры и его, так называемым, представителем. Сама доверенность оформляется вполне официально, а уже после завершения сделки купли-продажи квартиры, владелец подает в суд, (заявляя, что его заставили оформить доверенность обманным путем). Полученные за дом или квартиру деньги, естественно, делятся между ее бывшим владельцем и его доверенным лицом.

6. Продажа вместо выбранной вами квартиры совершенно другой

Например, квартиры, находящейся по схожему адресу, но на другом этаже и в значительно худшем состоянии.

Поэтому, на момент подписания договора купли-продажи, вы должны хорошо знать точный адрес недвижимости. Проверяйте правильность внесения в договор не только адреса, но и общей площади приобретаемого жилья.

Возможен и более хитрый способ обмана, когда на дом, в котором находится заинтересовавшая вас квартира, вешается табличка с неправильным адресом. Но это возможно только в том случае, если вы очень плохо знаете сам район и город в целом. Такой вариант, как правило, используют для приезжих из других городов.

Читайте так же:  Моральный вред, причиненный работнику неправомерными действиями

7. Завышение реальной стоимости аванса при указании в договоре меньшей суммы

Так, например, общая стоимость квартиры составляет 6,5 млн. рублей. Аванс при решении приобрести квартиру составляет 100.000 рублей. Риэлтор просит вас внести сумму в размере 150.000 рублей, якобы для того, чтобы подтвердить ваше намерение о покупке и опередить еще одного покупателя-конкурента. В итоге в договоре купли-продажи, вносимая вами сумма должна быть меньше на 150.000, а фактически указывается только на 100.000.

Внимательно проверяйте все суммы, которые фигурируют в договоре, и требуйте официального оформления соглашения о внесении аванса.

Другой вариант мошенничества с внесенными авансами — это неожиданное закрытие фирмы, после того, как вы уже вышли на сделку. В итоге у вас не будет ни денег, ни действительного договора, а квартиру или дом окажется, что вообще не собирались продавать.

8. Уловка с ценой ниже рынка

В последнее время участились случаи, когда недвижимость скупается за бесценок у беспомощных стариков, людей, страдающих алкоголизмом, и ограниченно или полностью недееспособных. В дальнейшем эти квартиры перепродаются уже по рыночной стоимости.

Цена ниже рынка — это тактическая уловка, так как мошенники стремятся, как можно быстрее избавиться от недвижимости, полученной обманным путем, и продают ее по заниженной стоимости.

Не стоит поддаваться на низкую стоимость жилья и сразу же стремится его приобрести. Такие объекты требуют еще более тщательный юридической экспертизы, чем обычно.

Несмотря на то, что сейчас всех покупателей предупреждают о необходимости юридической проверки приобретаемого жилья, некоторые все равно пренебрегают этой процедурой, и очень зря. Так через какое-то время после приобретения может неожиданно появится один из ее владельцев, находящийся на момент продажи в местах лишения свободы и не дававший согласия на продажу своей жилплощади.

9. Проблемный собственник

Зачастую владельцы домов и квартир, которые являются собственниками менее пяти лет, просят не указывать в договоре купли-продажи полную стоимость (а значит, в случае возникновения каких-либо спорных вопросов, вам вернут только ту сумму, которая официально указана в договоре). На этом фоне возник очень изощренный вид мошенничества под названием «лжеалкоголик».

Суть этого вида обмана заключается в следующем. Продавец квартиры в пьяном виде намеренно нарушает правила дорожного движения и получает от сотрудников ДПС заключение о том, что находился за рулем в нетрезвом состоянии. После этого он или принимает специальные препараты, заглушающие запах алкоголя, или промывает кровь с помощью капельниц, и приходит на сделку, которую в дальнейшем оспаривает в суде, имея на руках официальное подтверждение своей неадекватности на момент ее совершения. Обычно среднестатистический человек до такого вида обмана даже и не додумается.

Есть множество и других распространенных схем афер как на рынке новостроек, так и вторичного жилья. Для того, чтобы их избежать, лучше всего предметно изучить как работают застройщики и агентства недвижимости.

К сожалению, перечислить все возможные виды обмана и мошенничества, которые существуют на рынке недвижимости в рамках одной статьи просто невозможно, потому, что они постоянно совершенствуются.

Поэтому, как это ни банально звучит, лучший способ избежать встречи с мошенниками — работать с профессионалами, которым вы доверяете, и очень внимательно изучать все документы, которые вы подписываете.

Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Как вычислить риелтора-мошенника? О самых распространенных махинациях при продаже недвижимости и о том, как их распознать, рассказывают специалисты компании «Метриум Групп».

1. Подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие

С 2015 года рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риелторов, наоборот, растет. Если еще в 2013-2014 годы размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%. Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр» в мышеловке. Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного больше. И даже не узнаете об этом.

Как это работает. Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение. Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту. В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.

Как предотвратить. Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок за свой счет.

«Иногда низкая комиссия за услуги риелтора все-таки имеет право на существование, – рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риелтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тысяч рублей и выше. Чтобы отличить мошенника и специалиста, работающего по мультилистингу, нужно всего лишь встретиться с продавцом и убедиться, что цена, озвученная брокером, не завышена».

2. Требование предоставить подлинник паспорта

Один из самых распространенных приемов, которыми пользуются «черные риелторы», – продажа квартиры через подставных лиц.

Как это работает. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора. Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе. А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется. Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает задачу мошеннику. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.

Читайте так же:  Материнский капитал за какого ребенка дается, кто его может получить и на каких условиях

Как предотвратить. При работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте. У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу. Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.

3. Недееспособные продавцы

Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру разным людям и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю.

Как это работает. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки. Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок. В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.

Как предотвратить. При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера. Если получите отказ, то, возможно, ему есть что скрывать. В случае, когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.

4. Излишняя дружелюбность риелтора

Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное.

Как это работает. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и прочее. Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие, чтобы в дальнейшем манипулировать вами. К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они попались на удочку.

Как предотвратить. Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».

5. «Ошибка» в адресе

Как это работает. Риелтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1 , причем по цене выше среднерыночной. Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2 ) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру, естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей. Некоторые риелторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха. Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риелтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам. Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например у метро, или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду. После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.

Как предотвратить. Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риелтор попытается показать не тот дом.

Мошенничество риэлторов в сфере недвижимости

Покупатели недвижимости часто попадаются на удочку отлаженных схем мошенников. Согласно ст. 159 УК РФ под мошенничеством понимается хищение чужого имущества или переход прав собственности на него посредством обманных действий, злонамеренного вхождения в доверие физическому лицу.

Недвижимость предполагает оборот крупных сумм денег, именно поэтому мошенники придумывают все новые и новые схемы обмана. С целью предотвращения попадания в список «жертв» нужно знать какие махинации с квартирой наиболее распространены.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

+7 (499) 450-39-61
Это быстро и бесплатно !

Виды мошенничества при продаже квартиры

На данный момент известны наиболее распространенные схемы мошенничества с квартирами, помогающие определенным лицам получить нужный результат.

Фальшивые бумаги

В первую очередь покупатель обращает внимание на наличие документов, подтверждающих собственность продавца. Здесь существуют варианты фальшивок, о которых нужно знать каждому приобретателю:

  1. Дубликат. Квартирные мошенники часто имеют на руках такие юридически правомочные документы и совершают несколько продаж.
  2. Подделка. Происхождение таких документов ненастоящее, обычно на лицо преступный сговор. До момента его обнаружения подписываются несколько договоров купли-продажи.
  3. Отсутствие штампа «погашено». Номинально действующий документ помогает мошенникам провести несколько сделок.
  4. Генеральная доверенность. В данном случае стороной сделки выступает лицо, имеющее отозванную доверенность или уже умершего человека.

Перепродажа

Осуществление быстрых сделок – еще один вид обмана, входящий в группу «мошенничество с квартирой».
Видео (кликните для воспроизведения).

Псевдо-продавцы выстраивают такую цепочку: покупают жилье у частично или полностью недееспособных лиц, перепродают ее другому лицу (сообщнику) и затем оформляют сделку с потенциальным покупателем.

В итоге при расследовании дела выявляется факт незаконной первоначальной продажи и договор с «последним» собственником просто аннулируется.

Другая недвижимость

Мошенничество с жильем по другому адресу – очень распространено среди приезжих граждан. Жилищные злоумышленники снимают и показывают одну квартиру, а продают совершенно другую или вовсе несуществующую.

Читайте так же:  Заявление о возбуждении исполнительного производства – смысл его составления и образец изложения

Для убедительности улицы выбираются со схожими названиями, а иногда даже специально подменяют номер домов и квартир. Выясняется все уже после регистрации договора купли-продажи.

После смерти владельца

Как правило, после смерти человека остаются наследники. Этот факт не остался без внимания участников мошенничества в сфере недвижимости. Используются следующие варианты действий:

  1. Выморочная собственность. Когда умирает человек, не имеющий наследников, мошенники объявляют себя таковыми и продают то, что им не принадлежит.
  2. До факта наследования. Вступление в наследство происходит в течение полугода, именно за этот срок желающие наживы реализуют квартиры. Когда появляется настоящий наследник он, естественно, оспаривает сделку.
  3. Махинации наследников. Нередко законные получатели после смерти владельца жилья заключают договоры купли-продажи без ведома других участников спора. Разумеется, такие договоры также подлежат обжалованию.

Занижение цены

Мошеннические схемы при продаже квартиры в виде искусственно заниженной стоимости являются очень популярными. На низкую стоимость всегда существует больший спрос, а это позволяет продать одну квартиру несколько раз, нажившись только на авансах от покупателей. Этот вид обмана используется так же в случае желания избежать налоговых обязательств продавцу.

Внимание: детский вопрос

С появлением сертификата «материнский капитал» увеличилось число мошеннических инцидентов по продаже имущества с непрописанными долями детей.

Другими словами покупатель приобретает новую квартиру, но не успев порадоваться новому жилью, ему сообщают органы опеки, что все недействительно.

Доли детей не были выделены продавцами, а значит права несовершеннолетних нарушены. Все будет возвращено на свои места, что доставит немало хлопот приобретателю.

Долевое строительство

Еще один вид мошенничества с жильем заключается еще в первоначальной стадии застройки: покупатель вступает в долевое строительство, а компания поручает строительство дома другой фирме, которая, в свою очередь, переносит полномочия на третью.

В итоге первая фирма исчезает с деньгами, а претензии от граждан к третьему лицу считаются недействительными.

Махинации на Avito

Этот способ обмана с недвижимостью встречается нечасто, но случаи были зафиксированы. Продавец квартиры выставляет отличные фото и сообщает о срочной продаже по низкой цене. При этом в контактах указан e-mail или номер иностранного оператора. После перечисления залога, преимущественно, крупной суммы, все связи обрываются.

Мошенничество при покупке квартиры

Мошенничество на рынке недвижимости может быть и со стороны покупателей. В основном это касается предложения задатка, распространены такие варианты:

  1. В случае промедления с оформлением документов покупатель требует двойного возврата суммы.
  2. Существует сговор между двумя «покупателями», которые перебивают задаток друг у друга, тем самым требуя вернуть его в двойном размере и запугивая продавца перепродажами.
  3. Задаток в договоре меняется на залог, что может запутать несведущего человека. В результате продавец оказывается должником.

Методы защиты от афер с недвижимостью

Мошенники при покупке или продаже квартиры прибегают к десяткам разнообразных схем и ловушек. Для того, чтобы обезопасить себя от уловок и не оказаться «пойманным» на доверии, юристы рекомендуют выполнять следующие действия:

  1. Тщательно проверять все документы продавца и покупателя, просить только оригиналы паспорта, доверенностей, розовых свидетельств и остальных.
  2. Заказать выписку из ЕГРП, где будут указано наличие или отсутствие обременения.
  3. Получить информацию о статусе продавца в специальных диспансерах, органах опеки.
  4. Выяснить семейное положение, есть ли у продавца дети и документы, дающие « зеленый свет» на продажу.
  5. Проверить все ли в порядке с материнским капиталом, не будут ли нарушены права ребенка.
  6. Выяснить сроки вступления в наследство и наличие других наследников;
  7. Не переводить деньги, не убедившись в реальности собственника и только после личной встречи.
  8. Внимательно смотреть на все подписываемые бумаги, сверяя адреса, термины, паспортные и иные данные.
  9. Определить есть ли прописанные граждане в квартире, особенно отбывающие наказание или проходящие военную службу по контракту.

Если избежать мошенничества не удалось

Когда не удалось защитить себя от обмана и сделка оказалась проблемной необходимо в срочном порядке обратиться в соответствующие органы:

  • любое отделение полиции;
  • прокуратура;
  • суд.

При этом нужно найти все подтверждения, касающиеся сделки, особенно доказательства факта передачи денежных средств.

Заключение

Аферисты пользуются широким арсеналом ложных методов покупки или продажи имущества. Любому физическому лицу нужно быть начеку, не стесняться требовать все документы, встречаться лично со второй стороной сделки. Можно воспользоваться услугами риэлтора, которые имеют большой опыт в проверке добросовестности покупателей и продавцов.

Главное — убедиться, что компания давно работает в этой сфере и имеет положительные отзывы. Покупка и продажа квартиры может быть приятной, если соблюдать все меры предосторожности и знать свои права.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Мошенничество с недвижимостью постоянно эволюционирует. Как только одни схемы обмана перестают работать, мошенники придумывают другие. Разбираем актуальные примеры вместе с директором офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлией Дымовой.

Квартиры несуществующих людей

Итак, начнем с относительно новой схемы мошенничества. Она связана с покупкой квартир в домах под снос. Например, вы решили купить вторичное жилье, которое досталась человеку взамен старого после сноса дома. Такие квартиры часто находятся в новых домах. Внешне все выглядит прозрачно.

Но в этой ситуации проверять надо не новую, а старую, снесенную квартиру. Самая распространенная подложная схема — это манипуляции с недвижимостью умерших одиноких собственников, которые не имели никакого отношения к людям, продающим вам жилье в новостройке. По закону квартира (так называемое выморочное имущество) должна была перейти государству. Но по «серым» схемам вывода подобных объектов сделки совершаются с человеком, который на момент регистрации документов уже скончался.

Дело в том, что с 2000 года сделки можно подтверждать в обычной письменной форме, а подлинность подписи на обычном (не нотариальном) договоре госорганы проверять не обязаны. Но рано или поздно правоохранительные органы все же устанавливают факт подлога подписи, и расплачиваться приходится новым неудачливым владельцам. Сегодня московский Департамент городского имущества оспаривает подобные сделки довольно часто, пополняя таким образом жилищный фонд для распределения между очередниками и другими льготниками.

Измененное сознание как причина оспорить сделку

Другой вид опасных сделок связан с собственниками, которые страдают алкогольной, наркотической зависимостью или имеют в анамнезе диагностированное психиатрическое заболевание. Для того чтобы снизить риски, покупая такую квартиру, специалисты рекомендуют вызвать на сделку психиатра или нарколога.

Читайте так же:  Как разменять муниципальную квартиру и возможно ли это

Это правильно, но не всегда решает проблему. Ведь врач сможет зафиксировать состояние продавца только лишь в момент заключения сделки, но не проследить общую динамику. Следовательно, сделку через некоторое время все равно могут признать недействительной (если окажется, что человек все же не отдавал себе отчета в своих действиях). Несмотря на то что состояние алкогольного опьянения в административном и уголовном законодательстве считается отягчающим, при сделках государство может стать на сторону продавца. Так, судья обязан лишить права собственности покупателя квартиры (в том числе пенсионера или ребенка), если выяснится, что при заключении сделки были нарушены права продавца или если, подписывая договор, он находился в состоянии алкогольного опьянения либо не мог руководить своими действиями из-за психического расстройства.

Умение сглаживать острые углы

Бывает, что после покупки квартиры в ней обнаруживается куча недостатков, и покупатель пытается признать сделку недействительной. Например, в нашей практике был случай, когда покупатель, переехав в квартиру, обнаружил, что в ней постоянно очень шумно из-за близко проложенных трамвайных путей, и пытался аннулировать сделку. Многие продавцы сознательно показывают квартиру в «правильное» время — например, когда шум от транспорта заглушается общим гулом улицы или когда дома нет «сложных» соседей. Конечно, на этих основаниях признать сделку недействительной вряд ли удастся, но сутяжники любят подавать подобные псевдоиски. Если вы продаете квартиру и не хотите в дальнейшем претензий, важно добавить в договор купли-продажи был пункт о том, что объект осмотрен и его качественные характеристики устраивают покупателя.

Без вины виноватые: несовершеннолетние жильцы

Очень часто в мошеннических схемах «участвуют» и несовершеннолетние собственники. Например, для того, чтобы легко получить от органов опеки разрешение на продажу, детей выписывают к родственникам, живущим в регионах. В некоторых округах Москвы (например, ЦАО) органы опеки не дают разрешения на продажу вторичной недвижимости, находящейся в собственности, с целью одновременной покупки новостройки. То есть опека в ЦАО рассматривает документы, только если уже имеется право собственности на другую квартиру.

Однако если выписать ребенка в другой регион, то для продавца дело существенно упростится. Как правило, чем дальше от центра, тем лояльнее правоприменение, и все чаще встречаются случаи, когда опека дает разрешение на продажу квартиры, при том, что одномоментно никакая недвижимость не покупается. Такой объект впоследствии может стать для покупателя проблемным.

Текст подготовила Александра Лавришева

Варианты обмана на рынке недвижимости — Опыт риэлторов

Какие варианты обмана на рынке недвижимости получили распространение в настоящее время и как их избежать? С этими вопросами нам помогли разобраться специалисты агентства «Капитал-Выкуп», ведущие Московские риэлторы с огромным опытом работы — Олег Кучумов и Руслан Севостьянов.

Не секрет, что многие из нас планируя совершить какую либо операцию (сделку) с недвижимостью, совершенно справедливо боятся быть обманутыми. Мошенники на рынке недвижимости были, есть и будут, поскольку слишком велик сооблазн. Да, нужно быть осторожным, ведь можно остаться и без квартиры и без денег.

Расскажем о распространённых способах мошенничества на рынке жилой недвижимости, в том числе появившихся относительно недавно:

[3]

Опасные игры с материнским капиталом

В числе распространенных мошеннических схем последних лет, можно назвать обналичивание материнского капитала. Вариантов, как правило, здесь два.

Первый – когда в качестве продавца квартиры выступает родственник или знакомый. Заключается сделка купли-продажи, которая регистрируется в Росреестре, затем документы сдаются в Пенсионный фонд для оплаты сертификата, и после этого денежные средства материнского капитала перечисляются продавцу.

Второй — когда владелец сертификата на материнский капитал приобретает квартиру по завышенной рыночной цене, а между собой (либо даже в договоре купли-продажи) участники сделки оговаривают обязанность продавца вернуть покупателю переплату.

В обеих ситуациях продавец и покупатель вступают в сговор и заинтересованы в обналичивании сертификата, но здесь вполне возможен риск, что их обманет посредник, поскольку сама сделка изначально нелегальная.

Ложный кредит в обмен на квартиру

При этой схеме мошенники, по сути, маскируют выдачу кредитов в обмен за договор купли-продажи квартиры. Они выдают своим жертвам крупные займы под залог жилья, но заемщики подписывают на самом деле реальные договоры купли-продажи, тем самым передавая жилье в обмен за кредит. После этого квартиры перепродаются, и бывшие собственники оказываются на улице. Вернуть квартиру назад обычно крайне сложно, поскольку в афере участвует несколько человек, при этом кредиторы оформляют квартиры на подставных лиц, нередко на нескольких, по долям, что и затрудняет дальнейшее расследование.

[1]

Новостройки — варианты обмана со стороны застройщика

На рынке новостроек вероятность того, что при заключении договора вы станете жертвой мошенников, меньше, чем на вторичном рынке, но расслабляться при этом не следует.

Власти в последние несколько лет активно работают над 214-ФЗ, ужесточая требования к девелоперам, поэтому риск потери денег при покупке первички ниже, чем к примеру 2-3 года назад, однако все равно недобросовестные застройщики находят лазейки для обмана покупателя.

Один из подобных примеров – продажа по предварительному договору купли-продажи якобы до «получения всех разрешительных документов». Если Вам предложили заключить такой договор при покупке строящегося жилья, это не значит, что вас обязательно пытаются обмануть. Однако есть риск продажи вашей квартиры еще нескольким таким же клиентам, поскольку только ДДУ регистрируется в Реестре. ПДКП не подлежит регистрации, поэтому всегда существует риск остаться без квартиры и денег.

Единственный совет – покупать строящееся жилье по ДДУ – самой надежной на сегодняшний день схеме приобретения недвижимости в строящемся доме.

Схема продажи недвижимости с подставным собственником

Приобретая жилье на вторичном рынке, нужно настороженно относиться к сделкам, где продавец действует по доверенности, не являясь при этом собственником. Эксперты утверждают, что хотя ситуации в жизни бывают разные, но все же лучше лично познакомиться с владельцем квартиры. Иначе может оказаться, что сделка мошенническая и проходит по подставным документам.

При этом, по словам Ильи Менжунова, иногда и подлинные документы не являются гарантией надежности сделки. Один из видов мошенничества заключается в следующем:

Мошенники под видом риэлтора ищут собственника, который хочет продать квартиру, далее под тем или иным предлогом они забирают у собственника паспорт, ищут похожего на него человека и оформляют у нотариуса генеральную доверенность на продажу квартиры на риелтора. В результате по официальной доверенности покупатель заключает сделку, мошенник забирает деньги и исчезает. Все претензии придется решать с настоящим собственником квартиры, который и не в курсе, что от его лица оформлялась генеральная доверенность на продажу жилья.

Читайте так же:  Заключение трудового договора – все нюансы и тонкости доступным языком

Поэтому, во-первых, не совершайте сделки купли-продажи по генеральной доверенности. Во-вторых, внимательно посмотрите, действительно ли фотография собственника в паспорте и человек, представившийся собственником, одно лицо.

Случай из жизни

У наших коллег был подобный случай мошенничества, связанный с подставным собственником. К ним в офис приехал продавец и его представитель, которые хотели с помощью риэлторов продать загородный дом. Предложенная стоимость была вполне адекватна, поэтому покупатель был найден довольно быстро. Переговоры прошли успешно, клиент был готов согласовать дату сделки. Продавец в свою очередь для подтверждения намерений приобрести объект попросил внести задаток в размере 10% от суммы сделки. Шла проверка документов на объект, готовился договор.

Но при проверке наших коллег смутил один факт. По паспортным данным собственником была 45-летняя женщина, всю жизнь проживающая в Москве. Однако она выглядела лет на 15 старше и к тому же имела своеобразный говор, характерный больше для человека из глубинки. В результате выяснилось, что мошенники действительно имели на руках оригиналы всех документов на объект, в том числе и паспорт собственника. Для продажи они нашли похожую на фотографию в паспорте женщину. В результате проверки наши коллеги подали в полицию заявление на мошенников. Таким образом, вовремя раскрыв схему, риэлторы смогли предотвратить мошенничество и должным образом наказать преступников.

Когда как в фильме — «Жадность фраера сгубила. «

В целом же, участники рынка недвижимости утверждают, что мошенникам даже не нужно придумывать новые методы обмана – достаточно модифицировать старые. Банально, но здесь, опять же, уместно вспомнить поговорку про «бесплатный сыр», и остается только пожалеть людей, имеющих возможность приобрести недвижимость по адекватной цене, у которых при виде «липовых» скидок загораются глаза, и жадность берёт верх над здравым смыслом.

Недавно арендодатели рассказали нам о мошенничестве при аренде, когда жулики даже вложили определенные средства в свое криминальное предприятие.

Мошенники сняли квартиру якобы на длительный срок. Они сделали несколько дубликатов ключей от верхнего замка входной двери, несколько ксерокопий свидетельства, дали объявление и дело пошло.

Как потом выяснилось, в течение двух дней они собрали предоплату человек с десяти, которые потом встретились у закрытой на два замка двери квартиры. Как возмущенно говорили позже обманутые горе-арендаторы приехавшим реальным собственникам: «Но они же нам дали реальный ключ в обмен на деньги!».

Ключ оказался «ключевым» элементом в обмане. Действительно, когда дают реальный ключ, просят попробовать открыть и закрыть дверь и говорят, что можно заселяться уже завтра после уборки, да еще так дешево! До проверки ли документов, написания договора и т.д. Халява!

[2]

Продавцы недвижимости также часто бывают обманутыми

Сильно ошибается тот, кто думает, что с мошенниками может столкнуться только покупатель жилья.

Всегда обращайте внимание на содержание подписываемых документов, например, договора аванса или залога. Помимо денежной суммы, которую Вам вносят по указанным договорам, Вы берете на себя ряд обязательств за сохранность объекта и выход на сделку в срок на определенных условиях, Вы должны представить ряд документов надлежащего качества. Ведь в договоре могут быть предусмотрены штрафные санкции, которые вступают в силу в случае ненадлежащего исполнения продавцом его обязательств.

Согласитесь, в жизни не все обстоятельства зависят от Вас, и если с Вами работает мошенник, будьте уверены, условия договора Вам будет выполнить почти невозможно. И в этом случае самому нужно будет вернуть не только аванс или залог, но еще и штрафные санкции, а они порой очень ощутимы.

Показы квартиры лучше проводить в присутствии риэлтора

Мы рекомендуем проводить показы квартиры вдвоем, в присутствии своего агента, если такой есть. Лучше убирать все ценные вещи с видных мест, особенно деньги, драгоценные украшения, мобильные телефоны. Не пускайте в квартиру большое количество людей одновременно, ведь Вы не знаете наверняка, кто к Вам пришел, потенциальный покупатель или квалифицированный воришка с целью стащить все, что плохо лежит.

Таким образом, можно сказать, что ничего принципиально нового на рынке недвижимости, касаемо способов мошенничества, не появилось. «Ах, обмануть меня не трудно. Я сам обманываться рад!» – пишет поэт о любви к женщине, но то же самое могут сказать многие жертвы мошенников о своей любви к «халяве». Поэтому осторожность, внимательное чтение договора и ориентирование в ценах на рынке, а лучше – обращение к профессиональному риэлтору с хорошей репутацией, – все это убережет Вас от крупных потерь и разочарований при совершении сделок с жильем.

Видео (кликните для воспроизведения).

Агентство «Капитал-Выкуп» желает Вам удачных сделок!

Источники


  1. Поттешер, Ф. Знаменитые судебные процессы / Ф. Поттешер. — М.: Прогресс, 2013. — 302 c.

  2. Гамзатов, М. Латинско-русский словарь юридических терминов и выражений для специалистов и переводчиков английского языка / М. Гамзатов. — М.: СПб: Санкт-Петербургский Университет, 2013. — 508 c.

  3. Бегичев, А. В. Обеспечение доказательств нотариусами. Теория и практика / А.В. Бегичев. — М.: Логос, 2014. — 396 c.
  4. Омельченко, О. История политических и правовых учений. История учений о государстве и праве; М.: Эксмо, 2011. — 576 c.
  5. Руденко, Р. А. Р. А. Руденко. Судебные речи и выступления / Р.А. Руденко. — М.: Юридическая литература, 2016. — 368 c.
Мошенничество на рынке недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here